新房產(chǎn)廣告法要求房產(chǎn)廣告都得改
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2015年07月21日 11:07
相關(guān)案例：
無規(guī)則不成方圓。時(shí)隔17年，房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)則總算做出修訂。7月9日，國家工商總局?jǐn)M對(duì)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)則》進(jìn)行修訂，并向社會(huì)揭露征求定見，定見反應(yīng)到8月1日。在9月1日，稍加修正的新房地產(chǎn)廣告法將正式實(shí)施，替代1998版的廣告法。事實(shí)上，新版廣告法(修訂稿)主要在舊版中增加了切合當(dāng)下熱門的三個(gè)內(nèi)容，如廣告中不得含“增值或許出資報(bào)答的承諾”、“項(xiàng)目抵達(dá)某地標(biāo)或區(qū)域所需時(shí)刻”、不對(duì)計(jì)劃或許建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)備以及別的市政條件作誤導(dǎo)宣揚(yáng)。不過，關(guān)于違背新版廣告法累計(jì)最高處分四萬元，低于當(dāng)時(shí)越秀區(qū)的網(wǎng)簽均價(jià)。這讓業(yè)界專家、律師等質(zhì)疑新廣告法或?qū)⑿瓮撛O(shè)。
國內(nèi)的產(chǎn)品房商場(chǎng)發(fā)“熱”始于1998年福利分房撤銷后。在此前兩年，即1996年12月30日，國家工商行政管理局發(fā)布了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)則》。在福利分房撤銷半年后，1998年12月3日，國家工商行政管理局修訂了該規(guī)則，并一向履行到本年。
新版和舊版的廣告法都有22條內(nèi)容，連處分也根本共同。只是在第三條關(guān)于“房地產(chǎn)廣告有必要實(shí)在、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確、不得詐騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者”中增加了四點(diǎn)，都是當(dāng)時(shí)房產(chǎn)廣告中最多見而舊版廣告中沒有的，并在第五條關(guān)于發(fā)布廣告中增加請(qǐng)求廣告者供給可斷定廣告實(shí)在性的文件。
舊版形同虛設(shè)，新版照常
至今回頭看，舊版房地產(chǎn)廣告法本來也適當(dāng)有關(guān)于性。
比方“不得富含廣告主能夠?yàn)槿胱≌咛幚響艨?、工作、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾”、“不得富含風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容”、“對(duì)報(bào)價(jià)有標(biāo)明的，應(yīng)當(dāng)明白標(biāo)明為實(shí)踐的出售報(bào)價(jià)，明示報(bào)價(jià)的有效期限”、“觸及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)備及其它市政條件等，如在計(jì)劃或許建設(shè)中，應(yīng)該在廣告中注明”、“使用建筑設(shè)計(jì)作用圖或許模型相片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明”等?；虺鲇诖?，新版廣告法除了略增熱門內(nèi)容外，根本照搬舊版。
可是，上述的法令在當(dāng)時(shí)根本沒有得到履行。比方“房地產(chǎn)廣告中不得富含廣告主能夠?yàn)槿胱≌咛幚響艨?、工作、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾”，買房送學(xué)位之類的廣告當(dāng)時(shí)仍多見。
本年4月，廣州銀河、花都等多個(gè)樓盤就由于學(xué)位房地段調(diào)整而發(fā)作多起業(yè)主討說法的事情。風(fēng)水類的廣告如今也偶爾可見。而關(guān)乎報(bào)價(jià)的，如今不少樓盤仍習(xí)氣“××元/平方米起”，與新舊廣告法都請(qǐng)求的“應(yīng)當(dāng)明白標(biāo)明為實(shí)踐的出售報(bào)價(jià)，明示報(bào)價(jià)的有效期限”相悖。這在業(yè)界專家看來也難以履行。
“房地產(chǎn)不像別的的產(chǎn)品，每種類型的報(bào)價(jià)都可以一致定價(jià)。樓盤也許每個(gè)戶型都會(huì)存在不相同的定價(jià)，因而很難闡明實(shí)在的出售報(bào)價(jià)，只能是一個(gè)大約的規(guī)模?！狈綀A地產(chǎn)首席分析師鄧浩志以為，如今廣告都算對(duì)比標(biāo)準(zhǔn)，可是廣告法自身還存在很多縫隙，很多都是有法可依卻無法履行。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜亦以為，關(guān)于明示報(bào)價(jià)的條文對(duì)開發(fā)商不夠公正，也不符合商場(chǎng)需求，“開發(fā)商對(duì)樓盤的定價(jià)有一個(gè)自由度，賣得好天然就提價(jià)，賣得欠好天然就降價(jià)”。
房?jī)r(jià)17年漲四倍，罰款仍最高四萬
時(shí)隔17年，廣州基地六區(qū)的房?jī)r(jià)從1998年的4972元/平方米，漲至本年6月的24679元/平方米，適當(dāng)于17年前的4倍。
不過，令人意外的是，這次新廣告法在第二十一條中載明，“違背本規(guī)則發(fā)布廣告，《廣告法》及別的法令法規(guī)有規(guī)則的，依法予以處分；沒有詳細(xì)規(guī)則的，對(duì)負(fù)有責(zé)任的廣告主、廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告發(fā)布者，處以一萬元以下罰款；有違法所得的，處以違法所得三倍以下但不超越三萬元的罰款”。這意味著，即使違背新廣告法，累積最嚴(yán)峻的罰款也不過是四萬元。
上一年以來，越秀區(qū)一手房網(wǎng)簽均價(jià)都在4萬元以上，銀河、海珠的網(wǎng)簽均價(jià)都超3萬元/平方米。以新廣告法最高罰款4萬元算，該筆罰款還不足以在越秀區(qū)買一平方米的房子。關(guān)于幾十億或上百億出售額的房企而言，近乎滄海一粟。“罰款最少抵達(dá)100萬元以上，乃至罰500萬到1000萬元都不算多?！睆V州房產(chǎn)律師王美舟以為，新廣告法的處分對(duì)地產(chǎn)職業(yè)并沒有多大的法令約束力，法令應(yīng)該關(guān)于實(shí)踐狀況作出處理。鄧浩志也以為，這個(gè)處分力度微乎其微。
“廣告除了各種本錢外即是贏利，一般狀況下不超越10%的都是合理贏利，那多出的就要算違法所得嗎？”廣東環(huán)宇京茂律師事務(wù)所主任何培華以為，如今新廣告法關(guān)于違法所得也很難界定。并且，新增的第三條內(nèi)容歸于制止性規(guī)則，作為監(jiān)督管理部門應(yīng)該是在廣告發(fā)布前就嚴(yán)格把關(guān)，而不僅是過后罰款。
未拿預(yù)售證不得登廣告？現(xiàn)實(shí)難做到
在新舊版廣告法中，都標(biāo)明“預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的不得發(fā)布廣告”，這與當(dāng)時(shí)現(xiàn)狀也存在抵觸。由于廣州請(qǐng)求樓盤在取得預(yù)售證10天內(nèi)有必要開盤出售，不然算是捂盤，而開發(fā)商一般會(huì)集在某一時(shí)刻開盤，為抵達(dá)預(yù)期的熱度，通常需求提早半年乃至更早就開始登記客戶，這意味著廣告發(fā)布也得提早。
黃韜以為，該規(guī)則實(shí)在對(duì)開發(fā)商不公正，“或許說從商場(chǎng)的視點(diǎn)來說是做不到的”。鄧浩志亦以為，“這條法令仍是不完善”。
新內(nèi)容解讀
不得含增值或出資報(bào)答的承諾
新房產(chǎn)廣告法擬規(guī)則，不得承諾增值或許出資報(bào)答。該類廣告宣揚(yáng)多發(fā)作在公寓、商鋪及市郊帶小部分出資性為主的住所上。如今不少公寓的廣告仍都存在含出資報(bào)答的內(nèi)容。
年起，廣州樓市連續(xù)呈現(xiàn)住所裙樓被改成主題商場(chǎng)鋪，僅2010年至2011年兩年間，廣州基地六區(qū)和番禺至少呈現(xiàn)了40家主題商鋪。無一例外的是，它們?cè)陂_盤時(shí)都宣揚(yáng)“即買即賺18%”、“年報(bào)答率8%”等。在股市不振，住所限購下，這些幾十萬就可買一套的商場(chǎng)鋪招引很多出資者。由于收鋪后商場(chǎng)實(shí)踐招商房錢與原承諾的返租房錢落差大，被間隔成格子鋪難以使用，或其招商定見不一致等緣由，廣州多地商場(chǎng)鋪建議出資者維權(quán)熱，官司頻出。2012年底，該類主題商鋪因爭(zhēng)議過大被有關(guān)部門制止。
近年，帶返租或保管的公寓又鼓起，也都打著年報(bào)答率達(dá)8%或6%的招牌。如今，該類公寓也頻現(xiàn)膠葛。本年初，廣州首例公寓出資報(bào)答膠葛官司現(xiàn)已結(jié)束，出資者一季度就贏了官司但至今仍未拿回賠償。
這類膠葛，出資者遍及將板子打在廣告的高額出資報(bào)答上，申述開發(fā)商或保管公司“貨不對(duì)板”。這次新廣告法明禁，也算是對(duì)這幾年樓市膠葛熱門做出最應(yīng)景的警示。
不對(duì)計(jì)劃或建設(shè)中的設(shè)備作誤導(dǎo)宣揚(yáng)
新房產(chǎn)廣告法擬規(guī)則，不得對(duì)計(jì)劃或許建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)備以及別的市政條件作誤導(dǎo)宣揚(yáng)。和炒股相同，很多消費(fèi)者購買物業(yè)都是看中其未來的增值潛力，而計(jì)劃或許建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)備以及別的市政條件無疑會(huì)令物業(yè)加分。所以，在曩昔和如今，開發(fā)商都喜愛抓住這些配套或計(jì)劃作為賣點(diǎn)，廣告宣揚(yáng)上也多以此作為廣告熱門，以抵達(dá)樓盤熱銷的作用。
近兩年老城區(qū)某大盤由于廣告和售樓時(shí)承諾樓盤百米開外就有數(shù)十萬方的大型商業(yè)項(xiàng)目，過后業(yè)主發(fā)現(xiàn)無法實(shí)現(xiàn)屢次討說法。省工商局和海珠工商局都認(rèn)定是虛偽廣告并先后做出處分決議，“其間省工商局處分的是廣告的發(fā)布者，即某電視媒體；而海珠工商局則是處分開發(fā)商”。王美舟介紹，該案已于7月11日在廣州仲裁委開庭，已有116戶業(yè)主申述開發(fā)商。
不得再說“到珠江新城多少時(shí)刻”
新房產(chǎn)廣告法擬規(guī)則，不得以項(xiàng)目抵達(dá)某一詳細(xì)參照物的所需時(shí)刻標(biāo)明項(xiàng)目方位。在曩昔的所有樓盤廣告中，為了表達(dá)樓盤方位，開發(fā)商遍及喜愛以珠江新城或火車站、機(jī)場(chǎng)，城市之類作為參照物并明示其間間隔。南都記者手頭上多份廣告或樓書，都有相似表述。
比方一份周末取得的某樓盤樓書，其廣告內(nèi)容就有“海陸空立體交通，地鐵站1號(hào)、2號(hào)、8號(hào)、10號(hào)線5分鐘；廣州南站5分鐘、香港30分鐘、環(huán)城高速廣州市基地、銀河20分鐘，白云機(jī)場(chǎng)40分鐘……”不少開發(fā)商為了標(biāo)明樓盤與市基地間隔近，通常是番禺城外樓盤、蘿崗市郊樓盤、花都城外樓盤等，也寫與珠江新城間隔30分鐘之類。跟著新廣告法實(shí)施，該類廣告語或被制止。
