上海圍墻廣告 隨著今年諸項(xiàng)房產(chǎn)新政落地，二季度以來(lái)，上海樓市整體回暖。其中，學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)漲幅，顯著超過(guò)非學(xué)區(qū)房。特別是今年開(kāi)始實(shí)行“五年內(nèi)只能入學(xué)一次”新政的虹口、閘北、寶山等區(qū)，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格漲幅尤為明顯。
“五年新政”助推學(xué)區(qū)房量?jī)r(jià)
根據(jù)上海城市房?jī)r(jià)評(píng)估公司估算，這一輪樓市回暖中，學(xué)區(qū)房漲幅較大。如浦東福山外國(guó)語(yǔ)小學(xué)所對(duì)口的幾個(gè)老公房小區(qū)，6月環(huán)比價(jià)格漲幅超過(guò)10%。安居客統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，6月至今，全市平均房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.89%，而學(xué)區(qū)房的均價(jià)環(huán)比上漲2.25%。
學(xué)區(qū)房漲價(jià)的影響因素很多。一是樓市的整體回暖，本輪行情中，中高端改善型房源搶手，而這類(lèi)房源恰與多數(shù)位于中心城區(qū)好地段的學(xué)區(qū)房重合。二是與嚴(yán)苛的入學(xué)政策有關(guān)。不少中心城區(qū)規(guī)定，即便買(mǎi)了學(xué)區(qū)房，也必須住滿(mǎn)一定年限，才能入學(xué)；又或房屋產(chǎn)權(quán)人必須是孩子的父母，且不得人戶(hù)分離……一些家長(zhǎng)不得不提前考慮購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，客觀(guān)上助推成交量和成交價(jià)格。
其實(shí)，為抑制學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格非理性上漲，去年開(kāi)始，靜安區(qū)推出“每戶(hù)地址五年內(nèi)只享有一次同校對(duì)口入學(xué)機(jī)會(huì)”的政策。今年，虹口、閘北、寶山等區(qū)也跟進(jìn)實(shí)施。長(zhǎng)寧等區(qū)雖未規(guī)定“五年入學(xué)一次”，但也明確表示可能將根據(jù)戶(hù)口性質(zhì)、產(chǎn)證情況、入戶(hù)年限等進(jìn)行梯度安排。這些實(shí)施“五年入學(xué)一次”新政的區(qū)域，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格漲幅高于其他區(qū)。據(jù)上海城市房?jī)r(jià)評(píng)估公司統(tǒng)計(jì)，僅在6月，虹口、閘北等區(qū)對(duì)口名牌小學(xué)的學(xué)區(qū)房，都出現(xiàn)了接近甚至超過(guò)3%的價(jià)格漲幅；相比之下，學(xué)區(qū)房熱門(mén)區(qū)域徐匯區(qū)，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格漲幅僅在1%左右。
短期沖刺后投機(jī)行為會(huì)減少
業(yè)內(nèi)人士分析，新政出臺(tái)，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)可供交易的學(xué)區(qū)房數(shù)量驟減，然而需求卻未減退，供小于求，價(jià)格上漲順理成章。
此外，近期學(xué)區(qū)房漲價(jià)也和人口高峰有關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，2012年前后是上海出生人口的高峰。這個(gè)年齡段的孩子將集中在2018年前后入學(xué)。由于不少學(xué)區(qū)房規(guī)定至少落戶(hù)三年，那么當(dāng)前正是這批孩子家長(zhǎng)集中購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的時(shí)候。
易居地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，長(zhǎng)期來(lái)看，“五年入學(xué)一次”還是會(huì)讓學(xué)區(qū)房本身的功能減弱，投資價(jià)值也會(huì)降低；短期內(nèi)“沖刺購(gòu)房”的需求釋放后，投機(jī)行為也就不復(fù)存在。
