上海墻體廣告 銀根放松、樓市基本面好轉(zhuǎn)，在上海南京西路、淮海路為主流核心路段的商圈，外資與本土資本又開(kāi)始上演新故事。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獨(dú)家獲悉，向來(lái)不缺租戶的818廣場(chǎng)正在尋求接盤方，8年前ING基金以接近9億元人民幣拿下這一項(xiàng)目。
DTZ戴德梁行中國(guó)投資及顧問(wèn)服務(wù)部董事總經(jīng)理葉建成分析說(shuō)，近期調(diào)控政策的放松，包括“限外”的取消、央行降息等，導(dǎo)致積壓多時(shí)的投資需求再度被釋放。加上商場(chǎng)轉(zhuǎn)型體驗(yàn)式、電商等開(kāi)始往線下走，一些實(shí)體店主意識(shí)到電商沖擊并非那么可怕，這些都促成了近期商鋪成交的回暖，而資金對(duì)于上海核心商圈的商業(yè)地產(chǎn)一直虎視眈眈。
高力國(guó)際中國(guó)研究部董事謝靖宇指出，外資比如新加坡和歐洲的基金都在關(guān)注上海，無(wú)論是商業(yè)物業(yè)的成交量還是交易總額，上海都排在全國(guó)第一。
據(jù)知情人士透露，近期上海南京西路、淮海中路等主要商圈幾個(gè)大的地標(biāo)性項(xiàng)目，包括瑞安廣場(chǎng)旗下的企業(yè)廣場(chǎng)，都在與基金洽談合作，其中企業(yè)廣場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入第二輪“競(jìng)標(biāo)”。
線上走向線下體驗(yàn)店
投資性資本在上海核心商圈最傳統(tǒng)的做法是收購(gòu)一項(xiàng)物業(yè)，對(duì)其進(jìn)行更新改造，持有幾年之后獲利拋售。
資本策略地產(chǎn)有限公司（簡(jiǎn)稱資本策略地產(chǎn)，00497。HK）就是其中一個(gè)隱形大鱷。自其2006年進(jìn)入上海以來(lái)，它已先后收購(gòu)過(guò)福海大廈、永新廣場(chǎng)、四季坊及新茂大廈等。2006年底，資本策略地產(chǎn)聯(lián)手雷曼兄弟以4.16億元買下位于四川北路的著名爛尾樓--福海大廈，資本策略地產(chǎn)占股60%，后增持到100%股權(quán)。福海大廈經(jīng)過(guò)改造更新后更名為盛邦國(guó)際大廈，后于2011年以11.6億元賣給新加坡ARA基金。資本策略地產(chǎn)在這個(gè)項(xiàng)目的年化收益率達(dá)到15%。2014年，ARA基金又將之以15.4億元出售給新加坡吉寶置業(yè)旗下的投資公司。
資本策略地產(chǎn)執(zhí)行主席鐘楚義指出，上海商業(yè)地產(chǎn)的增長(zhǎng)空間比香港大，存在不錯(cuò)的投資機(jī)會(huì)。以香港為例，中環(huán)等區(qū)域的高端寫字樓日租金為100港元/平方米，上海寫字樓租金尚不及香港1/3，隨著不少金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，上海的高端寫字樓價(jià)格有較大上浮空間。
順應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展，商戶搭建O2O平臺(tái)的需求，上海核心商圈商業(yè)地產(chǎn)投資的新故事出現(xiàn)了——線上品牌線下開(kāi)店。
網(wǎng)絡(luò)服飾零售品牌夢(mèng)芭莎，要在南京西路818廣場(chǎng)開(kāi)實(shí)體店的消息已經(jīng)在上海業(yè)內(nèi)流傳許久。據(jù)了解，夢(mèng)芭莎進(jìn)駐818商場(chǎng)的租金大約為30多元/平方米/天。據(jù)戴德梁行研究部數(shù)據(jù)顯示，南京西路商圈租金平均為63.3元/平方米/天。
“消費(fèi)者對(duì)實(shí)體消費(fèi)的留戀長(zhǎng)年養(yǎng)成習(xí)慣，一時(shí)難以改變，實(shí)體店和網(wǎng)店兩種業(yè)態(tài)一定是膠著并存?！比~建成說(shuō)。體驗(yàn)式購(gòu)物對(duì)于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的必要性，夢(mèng)芭莎進(jìn)駐818廣場(chǎng)就是一個(gè)典型的案例。
葉建成指出，處于上海核心商圈的shopping mall，縱使硬件上缺點(diǎn)多，但由于擁有地段和人流等先天因素，近年來(lái)線上做得較好的大品牌旗艦店和體驗(yàn)店紛紛選擇在這些路段落地，舊商場(chǎng)又走到資本的風(fēng)口。他認(rèn)為，外資會(huì)繼續(xù)進(jìn)入房產(chǎn)投資，且傾向與本土合作投資金額較大的標(biāo)的。
核心商圈超58億貨值待售
正如鐘楚義所言，資本在靜候上海核心商圈的收購(gòu)機(jī)會(huì)。鐘的判斷依據(jù)有二：上海的商用物業(yè)價(jià)格僅相當(dāng)于全世界發(fā)達(dá)城市的1/3-1/4；中國(guó)險(xiǎn)資對(duì)固定資產(chǎn)有投資需求，但目前進(jìn)入房地產(chǎn)的細(xì)則還沒(méi)有正式推出，未來(lái)增長(zhǎng)可期。
例如淮海中路的新茂大廈（地上寫字樓面積3.3970萬(wàn)平方米），2006年正式交付時(shí)的業(yè)主是Macquarie Global，同年該物業(yè)以人民幣4.4028 萬(wàn)元/平方米賣給SEB Fund；2010年SEB Fund又以人民幣5.45萬(wàn)元/平方米賣給資本策略地產(chǎn)與華人置業(yè)聯(lián)合體。最新信息顯示，新茂大廈又處于轉(zhuǎn)手階段，售價(jià)已經(jīng)翻番，以目前該商圈寫字樓銷售均價(jià)10萬(wàn)元/平方米計(jì)算，總價(jià)接近34億元。
加上南京西路818廣場(chǎng)，以2萬(wàn)平方米可租賃面積來(lái)算，市值起碼有24億元，那么最近上海核心商圈就有超過(guò)58億元貨值待售。
上海核心商圈從去年開(kāi)始進(jìn)入轉(zhuǎn)折期，很多店主因?yàn)樽饨鸢嘿F而不得不選擇退出，或去二三線城市發(fā)展。據(jù)謝靖宇介紹，淮海中路的香港廣場(chǎng)，調(diào)整后以餐飲為主，占比47%-50%左右，空置率為8%，租金下調(diào)了40%左右。整體而言，淮海中路商圈調(diào)整趨向年輕化、時(shí)尚化路線，租金平均降低了3％。
位于南京西路商圈的四季坊也正在調(diào)整改建成大面積商鋪。綜合中介代理機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，四季坊今年第一季度空置率已經(jīng)超過(guò)30%，首層底商租金環(huán)比下調(diào)5%。
一些投資者對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，商場(chǎng)空置率上升、租金下調(diào)，未必是進(jìn)入的最好時(shí)機(jī)，如果供應(yīng)量少，業(yè)主不一定會(huì)降價(jià)賣。謝靖宇稱，今年大型商場(chǎng)價(jià)值比較堅(jiān)挺，相對(duì)而言寫字樓的出售時(shí)機(jī)有3-6個(gè)月微調(diào)期，今年整體價(jià)格也會(huì)與去年持平。
