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2018年4月，杭富品山水住宅小區(qū)經(jīng)公開招投標(biāo)，賽奧公司最終以73.5萬(wàn)元報(bào)價(jià)中標(biāo)，由其完成杭富品山水住宅小區(qū)ABC三棟樓三臺(tái)電梯的更換工程。4月29日，時(shí)任杭富品山水業(yè)委會(huì)主任喻某未經(jīng)小區(qū)業(yè)主表決同意，代表業(yè)委會(huì)與賽奧公司簽訂合同時(shí)，擅自將招標(biāo)文件本就包含在內(nèi)的電梯的廳門大門套裝飾項(xiàng)目單獨(dú)抽出并額外計(jì)價(jià)6.5萬(wàn)元，從而將電梯更換總價(jià)變更為80萬(wàn)元。5月4日，喻某又擅自以業(yè)委會(huì)名義與賽奧公司簽訂合同變更書，約定賽奧公司將三臺(tái)電梯的廳門大門套裝飾項(xiàng)目以5.8萬(wàn)元反包給杭富品山水業(yè)委會(huì)，雙方還約定如杭富品山水業(yè)委會(huì)不做該項(xiàng)目，由賽奧公司退還杭富品山水業(yè)委會(huì)大門套裝飾款6.2萬(wàn)元。其后，賽奧公司即組織施工，杭富品山水業(yè)委會(huì)先后向賽奧公司支付了62.5萬(wàn)元工程款。7月18日，賽奧公司向喻某個(gè)人賬戶轉(zhuǎn)款5.8萬(wàn)元。9月14日，A棟B棟更換電梯交付使用。因喻某與賽奧公司簽訂的合同附件載明的C棟更換電梯轎廂和開門尺寸均比AB棟更換電梯寬度短了10厘米，賽奧公司第一次交付的C棟更換電梯與實(shí)際尺寸不合。11月23日，喻某又以業(yè)委會(huì)名義與賽奧公司簽訂合同變更書約定C棟電梯因尺寸錯(cuò)誤而產(chǎn)生的重做增加費(fèi)用10.48萬(wàn)元由雙方各承擔(dān)一半，同日喻某向賽奧公司轉(zhuǎn)款5.24萬(wàn)元。2019年1月16日，C棟電梯交付使用。同月，杭富品山水小區(qū)經(jīng)業(yè)主改選產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)，喻某未入選。后賽奧公司以杭富品山水業(yè)委會(huì)拒不支付尚余17.5萬(wàn)元電梯更換價(jià)款訴至法院。

一審法院判決支持了賽奧公司的訴訟請(qǐng)求。杭富品山水業(yè)委會(huì)以原業(yè)委會(huì)主任喻某與賽奧公司惡意串通變更價(jià)款等合同內(nèi)容損害業(yè)主利益為由提起上訴。

重慶三中院經(jīng)審理認(rèn)為，杭富品山水住宅小區(qū)更換電梯需動(dòng)用業(yè)主共有的建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。根據(jù)物權(quán)法第七十六條第一款第五項(xiàng)及第二款規(guī)定，使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。時(shí)任杭富品山水業(yè)委會(huì)主任喻某在未經(jīng)業(yè)主表決同意的情況下，擅自與賽奧公司簽訂合同及合同變更書就電梯更換價(jià)款、施工項(xiàng)目等內(nèi)容進(jìn)行了多次變更，違反先前約定，且更改后的價(jià)款未向業(yè)主公示。隨后賽奧公司又與喻某所代表的杭富品山水業(yè)委會(huì)簽訂合同變更書將電梯的廳門大門套裝飾項(xiàng)目以5.8萬(wàn)元反包給杭富品山水業(yè)委會(huì)，賽奧公司向喻某私人賬戶付款，喻某收款后并未上交至業(yè)委會(huì)，該反包行為不合常理。賽奧公司在施工前未準(zhǔn)確測(cè)量，C棟電梯因而需重做，至此喻某又以業(yè)委會(huì)名義與賽奧公司簽訂合同變更書約定電梯重做費(fèi)用10.48萬(wàn)元由業(yè)主方承擔(dān)一半。喻某的上述行為構(gòu)成合同法第五十條規(guī)定的越權(quán)代表，賽奧公司對(duì)此未盡審慎義務(wù)，故上述合同變更條款不能約束業(yè)主一方。據(jù)此，重慶三中院認(rèn)定涉案電梯更換價(jià)款應(yīng)依據(jù)雙方約定的中標(biāo)公示價(jià)73.5萬(wàn)元計(jì)價(jià)，扣除賽奧公司未完成的電梯的廳門大門套裝飾項(xiàng)目6.2萬(wàn)元以及杭富品山水業(yè)委會(huì)已支付的62.5萬(wàn)元，最終改判由杭富品山水業(yè)委會(huì)向賽奧公司支付剩余電梯更換價(jià)款4.8萬(wàn)元。

法官提醒

業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治組織，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)。建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主均有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)行使業(yè)主權(quán)利，對(duì)依法應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)行使表決權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生的負(fù)責(zé)人即為業(yè)主委員會(huì)主任，代表業(yè)主委員會(huì)行使職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，不得就未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決的事項(xiàng)以業(yè)主委員會(huì)的名義對(duì)外任意簽訂合同、從事交易，尤其是涉及到需動(dòng)用業(yè)主共有的建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金（俗稱大修基金）的有關(guān)事項(xiàng)時(shí)，更不能擅作擅為，否則將構(gòu)成越權(quán)代表。在相對(duì)人對(duì)此知曉或者應(yīng)當(dāng)知曉的情形下，其代表行為對(duì)業(yè)主方不產(chǎn)生法律拘束力。業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人及其他成員均應(yīng)牢記權(quán)力是業(yè)主共同賦予的，有權(quán)必有責(zé)，用權(quán)須公開，應(yīng)始終堅(jiān)持代表業(yè)主的共同利益，依法妥善履行職責(zé)，做到該公開的須公開，該表決的須表決，切實(shí)充分保護(hù)業(yè)主的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和表決權(quán)。

值得關(guān)注的是，民法典第二百七十八條針對(duì)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金這一事項(xiàng)的表決規(guī)則已作修改。即首先應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決；其次應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。