越往市場跑，看的房子越多，我越膽戰(zhàn)心驚。 因為我發(fā)現(xiàn)一個非常扎心的事實—— 市面上的2房竟然以肉眼速度在減少。 2房的新房，幾乎已經消失。 一時間，所有的城市，所有的地段，所有的樓盤竟然都在高喊： 我們定位是改善用戶，都是100平起步的3-4房。 嗯，細思極恐。
part 1
先上車后置換的觀念，已經被碾壓。 2房正在消失。 3房正在取代兩房成為市場主力戶型 看一張圖：
過去10年，幾乎所有的城市，3房的成交套數(shù)占比都是呈現(xiàn)逐年上升的狀態(tài)。 這說明近幾年，3房的占比卻越來越大，而且還有繼續(xù)加大趨勢。 相應的，2房的市場占有率正在被壓縮。 我實地踩盤中感受得最為明顯。 幾乎各個樓盤銷售都會驕傲地說：“我們是3-4房的戶型，順應了未來三胎時代的趨勢?！?nbsp;確實，一線的幾波房價上漲快把剛需錘懵了，預算不多的情況下，性價比一定排在首位。
那么，3房則是當下市場的最優(yōu)選。
尤其現(xiàn)在貸票相當重要，一旦用完相當于終身鎖定，不管是還完房貸的置換還是持房置換，再置換的成本都太高了。 3成首付太重要了，越是大城市，就越是想一步到位。 所以對于剛需來說，買房的核心要求基本就這2點：總價低、房間多！ 總結就是一句話：小而精很重要！
什么U型廚房、橫廳設計、寬體陽臺啥的，別整那些花里胡哨的，能從本就不充裕的空間里多扣出一個房間，吸引力就是會更大。 揀最實際的說，三房戶型起碼可以滿足三代5口人或者二胎家庭的居住需求。 這種房子就是最吃香的。 因此我們會發(fā)現(xiàn)有一種王炸戶型，更吃香。 80-89㎡的3房，尤其是89㎡的3房，一些足夠牛的城市和開發(fā)商，完全可以做到大3房。 而這種戶型，就是未來的主流戶型。 越是主流，流動性就會越好，在2房逐步被拋棄的現(xiàn)在和未來，89㎡的3房就會取代2房，成為最吃香的戶型。 這種戶型為什么這么香，我們可以詳細來嘮一嘮。
part 2
1、更省錢 面積小，總價自然會低，這是一筆明白賬。 但除了這點之外，關鍵還有一點：稅費低。 國家政策規(guī)定，面積小于90平米的按照房子總價1%征收，大于90平米則是按照房子總價1.5%征收。 才0.5%的區(qū)別？ 在總價高的一線城市，0.5%就可能是好幾萬的差別，是一個足以令剛需肉疼和轉身離開的門檻。 對于能省就省的剛需群體，0.5個點的稅費優(yōu)惠足夠撩人。 別的咱不說，幾萬塊夠買全屋高性價比的家具了。 2、空間利用率更高。 120㎡做3房，其實感受不到設計的極致和空間感的高度利用。 但89㎡做3房，一定是更考驗設計的，尤其是更考驗開發(fā)商的“誠意”。 過去很多開發(fā)商是擺明了“偷面積”，送入戶花園、送陽臺、送飄窗，硬是送出了100%的得房率。
雖然現(xiàn)在頒布了“禁止偷面積”的政策之后，100%得房率的產品是越來越少了，但少不代表沒有，開發(fā)商更好賣房子，陽臺送一半，飄窗全送的戶型還是很多。 很多城市依然還是會以“贈送面積”的形式去增加實際的實用面積。 而為了達到這個效果，開發(fā)商都會將89平米的三房設計得比較方正，因為越是不規(guī)則的戶型，想要摳面積的空間就更小。 所以你看到的89㎡3房，通常戶型都很方正，一般長這樣
這樣的好處是，房子設計更合理，要邊是邊，要角是角，后期更好裝修。 3、更好賣 誰買房，不是為了更好賣呢？ 現(xiàn)在的新房，遲早會變成二手房，進入二手房市場后，競爭對手就更多了，而89㎡的3房可以憑借多1個房間、樓齡新、總價低，全面碾壓現(xiàn)在市面上的老2房，成為新一輪的剛需首選。 確實，一套既能滿足二胎家庭居住，稅費還低的房子，誰不愛呢。 而且這種好賣的程度，經濟越是發(fā)達的城市，效果越明顯。
根據(jù)克而瑞房產數(shù)據(jù)，
深圳、
合肥、
武漢、
重慶四個重點監(jiān)測城市的二手房市場中，三房戶型成交占比也在逐年增加。 為什么，還不是因為貴。 所以房價越高的城市，真的越要關注這種高性價比的3房。 4、更好租 當然，買房賺錢的核心一定不是出租。 但是如果你多買幾套房來投資，又不想空置，就會想考慮出租。 在租房市場，更多人關注的是房間數(shù)，而不是面積。 所以89㎡的3房一定會比80㎡的大2房，更好出租。 對于來城市的打工人來說，實在比舒適度重要100倍。
part 3
89㎡的3房戶型絕對性吃香？ 不是。 選戶型是我們買房的最后一步，之所以說89㎡的戶型吃香，是站在已知地段的情況下去談。 選房子，最重要的一定是城市和地段，其他只是錦上添花的選擇。 89㎡的3房最好賣的前提一點是：這個房子所處的地段是以剛需為主流的。 這很好理解。 在豪宅地段，別買剛需產品，這叫錯配。 在稀缺資源景觀的地段，別買剛需產品，這叫浪費。 在主流改善的小區(qū)，別買剛需產品，這叫狼狽。 豪宅地段，拼的是就是大，人家買房，要么出于圈層交際買，要么處于頂級改善需求買，沒人看得起高性價比小戶型。豪宅寬景陽臺裝修圖 圖源網絡
有稀缺資源景觀的地段，面積大小不是重點，重點還是能不能看到這種稀缺資源景觀。 在主流改善的小區(qū)，1000套里面900套都是100㎡的戶型，你硬是買那10%的剛需產品，就顯得格格不入，因為別人買這里首要考慮的就是改善，自然會忽視掉你的剛需戶型。
part 4
最后，總結一下，買房面積段選擇，無非以下三點：
房價越高的城市，越追求性價比，相反房價較低的地方，越看重舒適度。 對于一二線核心位置，除了學區(qū)房，面積越大越稀有；相反，剛需板塊低總價多房間則是“香餑餑”。 豪宅地段不選剛需戶型，剛需地段不買豪宅產品。 除此之外，89㎡的3房將成為市場最具有競爭力的產品。
