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四川自貢一業(yè)主起訴開發(fā)商退房兩審均被駁回 之三

封面新聞記者 陳章采

封面新聞追蹤報道的 酒店電梯直通臥室，廚房步梯直通樓下 四川自貢一業(yè)主起訴開發(fā)商退房兩審均被駁回 一案引起廣泛關注后，自貢市中級法院民一庭于11月22日16時30分至17時30分在自貢中院立案大廳負一樓接待室，與劉女士及代理律師王紅兵進行了判后釋疑。

自貢中院

判后釋疑由民一庭負責人廖四春法官主持，承辦法官甘語慧、自流井區(qū)法院該案一審承辦法官卞林等參加。法官申明將對整個釋疑過程全程錄音錄像。但當事人申請錄音遭到拒絕。

封面新聞記者當日上午向自貢中院申請旁聽未獲同意。

判后釋疑結束后，當事人劉女士及代理律師王紅兵向封面新聞記者介紹了釋疑情況，并提供了法院記錄的判后釋疑書面記錄圖片。

上訴人四個問題請求釋疑

劉女士及代理律師向自貢中院提交了書面《判后釋疑申請書》，請求自貢中院對四個問題予以書面釋疑。

一、二審判決是否存在認定事實不清的錯誤？

上訴人在一審和二審中均訴稱自貢市建華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱：建華公司）構成根本性違約行為并據(jù)此主張合同解除權，但在二審判決中并沒有依據(jù)已經(jīng)查明的案件事實確認建華公司存在違約行為。

二、二審判決是否適用法律錯誤？

（一）判決書在第7頁表述 本案應適用當時的法律、司法解釋的規(guī)定 的觀點與第8頁、第9頁所引用上訴人起訴后新頒布的司法解釋，判決觀點前后矛盾。

（二）貴院已經(jīng)查明建華公司交付的房屋，廚房無底板、廚房內(nèi)建有一條通往樓下的走道，臥室一面墻體安裝一部直通一樓的電梯等。但二審判決引用的司法解釋中，將商品房買賣合同糾紛的其他糾紛情形（如：本案房屋質量糾紛）納入除斥期一年的適用范圍，法律依據(jù)是什么？

電梯臥室

三、二審程序是否違法？

上訴人對一審判決認為原告訴訟時效過期、駁回訴訟請求而提起上訴，二審庭審歸納的爭議焦點也是是否超過訴訟時效，二審中雙方當事人均未對是否超過一年除斥期進行辯論，法庭也未對此予以釋明、展開法庭調(diào)查，二審法院徑行以超過除斥期喪失合同解除權進行判決，是否程序違法？是否屬于《最高人民法院關于適用的解釋》第三百九十一條第（四）項 違法剝奪當事人辯論權利的其他情形 ？

四、二審判決第9頁稱 若劉某某認為案涉房屋不能滿足居住的條件，建華公司在履行合同義務過程中違約，可另行主張權利 如何理解？

法官表示事實清楚判決沒問題

劉女士提供的筆錄顯示，承辦法官甘語慧在解釋案件事實后，針對上訴人判后釋疑申請書所稱二審是否存在事實不清的問題表示，案件已經(jīng)查明了當時房子交付以及現(xiàn)在的情況，二審查明的事實是清楚的。

對于二審是否適用法律錯誤的問題，甘語慧表示，雖然新的商品房買賣司法解釋是在2020年12月份修訂的，但它是屬于一個修正，在最后的適用施行的期限是從2003年開始的，所以也應該適用現(xiàn)在的司法解釋的規(guī)定。

對于上訴人認為二審的爭議焦點關于訴訟時效的問題，以及組織當事人辯論也是圍繞訴訟時效的問題。甘語慧表示，合議庭將訴訟時效作為爭議焦點沒有問題，解除權除斥期不同于訴訟時效問題，需要法院主動審查，所以要對此進行審理。

對于上訴人另行主張權利，有無行使合同解除權的權利問題。甘語慧表示，如果上訴人認為建華公司交付的房屋不符合相關要求，可以另行主張權利。有無解除權需要以后續(xù)合同履行的情況來看。如果上訴人要求建華公司繼續(xù)履行，而建華公司不繼續(xù)履行或者在合理期限內(nèi)仍然不能將房子改造成能夠主張的情況，上訴人可以另行主張合同解除權。

上訴人請求再審未獲同意

廖四春法官表示，本案適用法律沒有問題。上訴人如果認為被上訴人有違約行為可以另行主張權利。上訴人可以要求被上訴人進行改造到符合合同約定的條件。如果被上訴人在合理期限內(nèi)沒有改造，或改造不符合約定，即可以在一年內(nèi)行使解除權。

廖四春稱，如果上訴人認為法院建議的救濟途徑有錯，可以向四川省高級法院申請再審。

劉女士及律師王紅兵向法官請求給出書面答疑，并提出在自貢中院申請對該案啟動再審，均未獲得同意。

劉女士說，判后釋疑并沒有消除自己對判決的不解，反而讓自己更加疑惑：這樣的房屋起訴退房兩審都敗訴了，法院還說自己的判決沒有問題？ 要么讓我去找建華公司，要么讓我去找省高院。這就是說，兩審判決我都敗訴了，還得重新打官司？

電梯 臥室最終如何處理？

11月23日上午，封面新聞記者將上述內(nèi)容發(fā)送給自貢中院宣傳處，請求民一庭予以審核，以確認當事人介紹的情況及提供的判后釋疑筆錄內(nèi)容。當日下午自貢中院宣傳處回復稱，具體辦案部門不對此發(fā)表意見。

這套普通商品房的臥室里居然有一道電梯門，而廚房里還有一道步梯的房屋究竟該不該退房？當事人劉女士的權利該如何主張？是否必須要向四川省高院申請再審？或者是重新以其他理由向自貢中院起訴，才能徹底解決這套無法正常使用的房子問題？除此之外還有沒有其他救濟途徑？封面新聞將繼續(xù)關注。