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信貸政策的持續(xù)從嚴(yán)，給當(dāng)前樓市潑上了一盆冷水，即便有“三孩開放”政策的加持，也難以在短期內(nèi)形成新的購買熱情。據(jù)世聯(lián)行粵東公司提供的數(shù)據(jù)顯示，5月以來，惠州樓市整體成交低迷，除“五一”期間的短暫熱鬧之外，近幾周新房網(wǎng)簽量持續(xù)走低。而從記者在市場了解到的情況來看，冷熱不均態(tài)勢繼續(xù)加大，同時，熱點(diǎn)片區(qū)樓盤亦有降溫趨勢。

惠州樓市信貸環(huán)境收緊，冷熱不均態(tài)勢繼續(xù)加大。 

房貸利率上調(diào) 購房信心下降

“兩道紅線”之下，信貸資金監(jiān)管再趨緊，樓市“銀根”再度緊縮，全國首套、二套房貸平均利率趨勢性上升，嚴(yán)查購房首付款來源、熱點(diǎn)城市房貸額度收緊、放貸周期拉長等成為各城市一致表現(xiàn)。以惠州為例，上半年房貸利率從5.2%到5.6%，再到6.0%、6.4%，甚至一度破7%，出現(xiàn)N連漲的情況。

據(jù)世聯(lián)行粵東公司提供的數(shù)據(jù)顯示，4月以來，惠州14家主流銀行首套、二套房貸利率水平保持高位運(yùn)行，如中國銀行首套房貸利率為5.7~6.4%，二套房貸利率為6.2~6.8%，其他國有三大行保持相當(dāng)水平。而個別商業(yè)銀行，如興業(yè)銀行、華潤銀行，首套房貸利率分別為6.5~7%、6.5~7.5%；二套房房貸利率分別為6.8%、6.8~7.8%。

房貸利率居高不下，放貸周期也明顯拉長。據(jù)世聯(lián)行粵東公司統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前惠州房貸額度明顯趨緊，放貸時間普遍為3~6個月，放款時間延長了不少。在有限額度下，銀行更傾向于確保合作樓盤的按揭貸款，對客戶資質(zhì)要求較以往明顯提高。此外，銀行對購房者審查越來越嚴(yán)格，尤其嚴(yán)查首期款的資金來源。

值得一提的是，根據(jù)個人征信、流水等情況的不同，各大銀行的首套首貸利率和放款周期也有所不同，個別銀行出現(xiàn)停貸或暫停收單的情況；此外，二手房貸款辦理難度明顯加大，部分銀行網(wǎng)點(diǎn)還暫停受理二手房貸款業(yè)務(wù)。

房貸利率的上調(diào)，直接影響了購房者的購買熱情。如剛需購房者陳源經(jīng)歷了上半年的房貸利率上調(diào)風(fēng)波后就暫時擱置了買房計(jì)劃。他表示，房貸利率上調(diào)直接增加了購房成本，“還是明年再看看吧?！?

樓盤促銷熱火 市場反應(yīng)冷清

購房者消退的購買熱情，映射到市場之上，是各樓盤的冷清景象。記者采訪中發(fā)現(xiàn)，相對上一周，近一周的市場再現(xiàn)頹勢，原本分化的格局之下，出現(xiàn)了普遍降溫。

如惠灣、博羅市場，即使采用了渠道營銷，依舊成交艱難；而原本因推貨量加劇、規(guī)劃利好加持等疊加影響暖意融融的仲愷、金山新城市場，近期也出現(xiàn)降溫態(tài)勢。

在金山新城幾個熱銷樓盤，多位銷售顧問向記者反映，近期購房者看房的多，成交的少?！盎旧厦刻於加腥呐詠砜蛻?，但是這些客戶大都是過來了解一下情況，真正能夠下訂的很少。”一位林姓銷售顧問稱，這些客戶雖然看好片區(qū)發(fā)展，也看中了樓盤品質(zhì)，但因?yàn)樾刨J政策的影響，都變得猶豫不決。

同樣來自于世聯(lián)行粵東公司的一份數(shù)據(jù)，證實(shí)了各銷售顧問的介紹。據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月24日~5月30日，我市商品房網(wǎng)簽2776套，環(huán)比下降1.21%，同比下降8.05%，網(wǎng)簽面積25.76萬平方米，環(huán)比上升0.24%，同比下降11.74%。

記者走訪了解到，因?yàn)闃鞘械恼w降溫，一些原先熱點(diǎn)片區(qū)的樓盤，一改從前的高冷賣房的姿態(tài)，或者深挖品質(zhì)優(yōu)勢，或者加大品牌推廣力度，再或者給出難得優(yōu)惠，積極推出各類營銷活動以尋求出路。

如金山新城一熱銷樓盤，最近啟動了渠道營銷，同時還加大了與各流量媒體平臺合作，以提升品牌影響力；而另一樓盤則在月度業(yè)績考核的壓力下，給出了難得的讓利優(yōu)惠，同時還配合落地了送荔枝、送清涼等暖場活動。某即將首開推新的樓盤，更是因?yàn)閷κ袌龅牟淮_定性，而邀請媒體人士、行業(yè)大咖，對市場和政策進(jìn)行研判分析，以作參考。

土拍行情再抬高 區(qū)域價值被低估

向來走在各行業(yè)之前的房企代表，在應(yīng)對市場時都要聽取一下業(yè)內(nèi)意見，足見當(dāng)前樓市走勢的云波詭譎。

說它熱，其名難負(fù)。就連去年疫情嚴(yán)控期間都沒有失約的“紅五月”，卻在今年折戟，整個5月銷售慘淡；從前分化態(tài)勢下，至少一些熱點(diǎn)片區(qū)的表現(xiàn)仍舊可圈可點(diǎn)。如今卻是整體降溫。

說它冷，卻也名不副實(shí)。與新房市場大相徑庭的是，土拍市場始終熱鬧非凡，不僅成交活躍，且樓面成交價格屢創(chuàng)新高。僅上周全市通過招拍掛就成交了6宗經(jīng)營性地塊，成交面積約20.23萬平方米，總成交金額約18.9億元。其中，中交集團(tuán)競得博羅羅陽約12萬平方米建面商住地，樓面價7584元/平方米，溢價97%，躍居目前惠州樓面價Top5。

在這種態(tài)勢下，外界更加重了對惠州樓市“看不懂”的印象。一位研究惠州房地產(chǎn)多年的業(yè)內(nèi)人士表示，如果從宏觀層面來看惠州樓市其實(shí)不難理解當(dāng)前的冷熱難定，“實(shí)際上，當(dāng)前樓市的冷，并不是真正的冷，而是受政策環(huán)境影響的短暫的冷?！?

該人士介紹，惠州樓市發(fā)展歷程中，經(jīng)歷過幾次的低谷期，除了上世紀(jì)90年代初期的泡沫期，近年來印象比較深刻的就是2008年前后、2014年前后的低谷期，“新房產(chǎn)品的去化周期是衡量市場活力如何的一個重要指標(biāo)。印象中2008年我市去化周期最高達(dá)40多個月?！?

他以當(dāng)前新房市場的去化周期為例分析，“目前我市新房可售面積約為1900萬平方米，以近12個月的月均銷售量170萬平方米計(jì)算，大概需要11個月左右，尚在一個健康合理水平?！?

而針對土拍市場的熱，該人士認(rèn)為，無論是從當(dāng)前的交通配套，還是從產(chǎn)業(yè)布局的角度來看，空間充裕、區(qū)位核心的惠州在“融灣入圈、雙區(qū)驅(qū)動”的背景下，發(fā)展優(yōu)勢都很明顯，“目前一大批產(chǎn)業(yè)不斷落地，‘豐’字交通框架日漸成型，加上贛深高速通車在即，原本被低估的區(qū)域價值正在進(jìn)行補(bǔ)漲，房企看中惠州未來的發(fā)展?jié)摿?，加大力度布局這里，毫不奇怪。”