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尺度APP重點(diǎn)提示：按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，空置率在10%-20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，空置率在20%以上則為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。如果按照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)的住房空置率甚至已經(jīng)到了商品房“嚴(yán)重積壓”的范圍。

為什么我國(guó)有這么多空房子？

作者：可煌

來(lái)源：地產(chǎn)情報(bào)站

上周我到一座北方城市出差，某天晚上叫了一輛滴滴代步。路過(guò)當(dāng)?shù)匦麻_(kāi)發(fā)區(qū)時(shí)，滴滴司機(jī)指著路邊一棟棟高樓，感慨不已：“這附近新房全都兩三萬(wàn)，基本開(kāi)盤(pán)就沒(méi)。你看看，這晚上都不亮燈，這些人買(mǎi)了也不怎么住，上哪說(shuō)理？”

這座城市所在的省份GDP堪憂，人口流失嚴(yán)重，我身邊的同事、朋友有不少人來(lái)自于此。他們中的很多人在北京買(mǎi)房無(wú)望，于是轉(zhuǎn)而在老家的買(mǎi)上一套房。這房子雖說(shuō)不住吧，但買(mǎi)完心里就熨帖了。

在某種程度上，在大城市工作、在小城市買(mǎi)房已經(jīng)成為一種常態(tài)，于是“人戶(hù)分離”就成了一種別具時(shí)代特色的現(xiàn)象。這個(gè)詞大家應(yīng)該比較熟悉，但具體要符合什么標(biāo)準(zhǔn)才算嚴(yán)格意義上的“人戶(hù)分離”呢——指的是居住地和戶(hù)口登記地不在同一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道，且離開(kāi)戶(hù)口登記地半年以上。

夜幕降臨，很多正過(guò)著人戶(hù)分離生活的人回到合租房里，室友們嘈雜的吵鬧聲聲入耳。而他們?cè)谇Ю镏饪赡苓€擁有一套屬于自己的房子，嶄新，安靜，因?yàn)椴](méi)有人住在那里。月光清冷地灑向地面，照著隔斷間里疲憊的人，也照著老家孤單的房。

今天，就結(jié)合這種人戶(hù)分離的現(xiàn)象，談?wù)勎覈?guó)的空置房問(wèn)題?？罩梅?，是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的專(zhuān)用名詞，嚴(yán)格概念上是指房屋竣工一年之后沒(méi)有實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的房子，通俗地說(shuō)就是指市場(chǎng)上賣(mài)不出去的房子。不過(guò)在本文，我們遵從大家對(duì)于空置房說(shuō)法的使用習(xí)慣，泛指長(zhǎng)期閑置、沒(méi)有在市場(chǎng)上流通的房子。

我國(guó)住房空置率已達(dá)“嚴(yán)重積壓”

2014年6月10日，中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心曾針對(duì)中國(guó)住房空置率問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果顯示，2013年中國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達(dá)22.4%，其中北京的住房空置率為19.5%、上海18.5%、重慶25.6%、成都24.7%、武漢23.5%、天津22.5%。

2017年，西南財(cái)大發(fā)布《2017年中國(guó)城鎮(zhèn)住房空置分析》，文章顯示：2017年一線城市住房空置率為16.8%，二線城市、三線城市空置率分別為22.2%和21.8%；全國(guó)城鎮(zhèn)住房總套數(shù)為3.05億，空置套數(shù)為6500萬(wàn)，城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率總體為21.4%。

按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，空置率在10%-20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，空置率在20%以上則為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

如果按照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)的住房空置率很高，甚至已經(jīng)到了商品房“嚴(yán)重積壓”的范圍。

為什么我們有這么多閑房子？

為什么我國(guó)有這么多空房子？原因主要有以下幾個(gè)：

首先是因?yàn)槌鞘薪?jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡。眾多資源在大城市集中，吸引了大量人口，導(dǎo)致了嚴(yán)重的人戶(hù)分離現(xiàn)象。

很多人選擇在大城市工作，家鄉(xiāng)的房子長(zhǎng)期閑置。也有很多人戶(hù)口在農(nóng)村，工作在大城市，房子在小城市，導(dǎo)致房子閑置。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，到2019年，全國(guó)人戶(hù)分離人口已高達(dá)2.8億人，其中流動(dòng)人口2.36億人，占當(dāng)時(shí)全國(guó)總?cè)丝诘慕?7%?？梢哉f(shuō)，正是大量的人戶(hù)分離現(xiàn)象，導(dǎo)致了嚴(yán)重的房產(chǎn)空置局面。

其次，空置房堆積還有一個(gè)重要原因，就是老百姓的惜售心理。以讀者小王為例，她在自住房之外還有一套141平米的房子，屬于重點(diǎn)學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房，周?chē)績(jī)r(jià)都在7000-8000多元，但她的房子房齡有20年，比較老舊，據(jù)中介評(píng)估大約只能賣(mài)到70萬(wàn)左右，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)。小王感覺(jué)不值，所以一直沒(méi)有出手。

其實(shí)小王的情況很多人都有共鳴，正是這種擔(dān)心“賣(mài)虧了”的心理，讓很多人對(duì)自己用不上的房子依然惜售，不到萬(wàn)不得已不會(huì)變現(xiàn)。抱有這種想法的人很多，也導(dǎo)致了空置房的增加。

最后，很多炒房客囤積大量房子，不租不售，只等房子漲價(jià)再出手，這也造成了空置房數(shù)量居高不下。

我為此咨詢(xún)了一位在深圳房產(chǎn)投資老手，他表示：“對(duì)于擁有多套房子的人來(lái)說(shuō)，自身基本不差錢(qián)，現(xiàn)在重點(diǎn)城市依然有發(fā)展紅利，所以我不會(huì)現(xiàn)在就把閑置的房子賣(mài)掉?！?/p>

房子不賣(mài)可以理解，為什么也不出租呢？這位老哥表示：“如果交給租賃平臺(tái)，房子會(huì)被做成隔斷間，搞得亂七八糟，后期恢復(fù)起來(lái)都有困難。如果把房子直接交給租戶(hù)，可能會(huì)遇到一些不靠譜的人，租客素質(zhì)如果不好，又會(huì)面臨維權(quán)問(wèn)題?！?/p>

老哥還透露，他的閑置房屋連裝修都不做，因?yàn)闆](méi)裝修、不具備入住的條件房子，業(yè)主可以申請(qǐng)減免物業(yè)費(fèi)，這樣投資成本也會(huì)有所下降。

空置房的出現(xiàn)有客觀原因，也有每個(gè)人的主觀考慮。不過(guò)歸根結(jié)底，房屋大量閑置確實(shí)是一種浪費(fèi)。太多買(mǎi)了不住不租不用的房子，讓市場(chǎng)供需關(guān)系愈發(fā)緊張，房?jī)r(jià)居高不下，導(dǎo)致很多人望房興嘆，往長(zhǎng)遠(yuǎn)了說(shuō)，甚至還會(huì)影響人口出生率和社會(huì)穩(wěn)定。

因?yàn)榉孔硬粌H是商品，還像車(chē)牌一樣屬于公共資源，如果很多人占有大量房屋卻不進(jìn)入市場(chǎng)流通，自然會(huì)影響后來(lái)人的置業(yè)。

空置稅是調(diào)控殺手锏

正因如此，有專(zhuān)家建議推出房產(chǎn)空置稅。2018年6月28日，某市發(fā)布主要針對(duì)一手房的空置期為超過(guò)6個(gè)月的房屋征稅，稅率為房屋總價(jià)款的5%，按年征收。為了抑制炒作，還向內(nèi)地買(mǎi)家征收30%的印花稅，效果立竿見(jiàn)影。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2018年6月至10月，反映二手住宅走勢(shì)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL下跌4.55%，有些區(qū)域如新界東大跌8.16%。

具體到樓盤(pán)，跌幅就更多了。嘉湖山莊兩個(gè)月房?jī)r(jià)下跌15%，沙田第一城大跌19%，作為小戶(hù)型行情風(fēng)向標(biāo)的太古城當(dāng)時(shí)也跌了13%。

這是典型的人多地少型城市，實(shí)際的建設(shè)用地面積只占總面積的25%，住宅用地僅占7%。土地如此少，征收空置稅后房?jī)r(jià)都下降了，更別說(shuō)其他城市了……

如果內(nèi)地實(shí)行房產(chǎn)空置稅，那投機(jī)炒房者就會(huì)在投資前風(fēng)險(xiǎn)性、收益率以及房產(chǎn)空置稅率進(jìn)行充分的評(píng)估，慎重選擇，未來(lái)炒房的人也可能比現(xiàn)在少。

而且空置稅開(kāi)征后，空置的房子將會(huì)產(chǎn)生極高的空置成本，從而迫使持有閑置房屋的人將手中的房子拋售或者出租。若大量空置房源推向市場(chǎng)，也能極大緩解住房供需矛盾。這樣不僅可以降低房?jī)r(jià)，還可以降低房租，房地產(chǎn)市場(chǎng)資源無(wú)法得到有效配置的問(wèn)題就會(huì)迎刃而解，房?jī)r(jià)也可能恢復(fù)平穩(wěn)。

所以說(shuō)，空置稅才是終結(jié)樓市失衡的終極殺手锏。