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近些年，宜豐縣積極主動(dòng)推動(dòng)農(nóng)村住宅改革創(chuàng)新，探尋適當(dāng)放活房基地和農(nóng)村房屋所有權(quán)重要途徑，激勵(lì)村團(tuán)體和群眾運(yùn)用閑置不用房基地和農(nóng)村房屋開設(shè)休閑農(nóng)家樂、民宿客棧等，提升居民收入。 羅 霄攝（中乾視覺效果）

房基地是農(nóng)戶立身處世之本，是土地的關(guān)鍵構(gòu)成部分，也是農(nóng)村土地承包體制改革中牽扯權(quán)益最繁雜的行業(yè)。黨的十八大至今，中共中央重視農(nóng)村住宅體制改革示范點(diǎn)，歷經(jīng)很多年探尋與發(fā)展趨勢，現(xiàn)階段示范點(diǎn)完善了房基地利益確保方法，在確保群眾戶有一定的居的另外，提升了農(nóng)戶財(cái)產(chǎn)性收入，合理維護(hù)保養(yǎng)了農(nóng)戶的房基地利益。

此前，中央深改委第十四次大會(huì)決議根據(jù)了《深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)方案》。會(huì)議指出，推進(jìn)農(nóng)村住宅體制改革，要積極推進(jìn)貫徹落實(shí)房基地全民所有權(quán)、確保房基地農(nóng)民資質(zhì)權(quán)和農(nóng)戶房子財(cái)產(chǎn)權(quán)利、適當(dāng)放活房基地和農(nóng)戶房屋使用權(quán)的實(shí)際相對路徑和方法，果斷守好土地公有制特性不更改、耕地紅線不提升、農(nóng)戶權(quán)益不損傷這三條道德底線，完成好、維護(hù)保養(yǎng)好、發(fā)展趨勢好農(nóng)戶利益。

房基地是農(nóng)戶立身處世之本，是土地的關(guān)鍵構(gòu)成部分，也是農(nóng)村土地承包體制改革中牽扯權(quán)益最繁雜的行業(yè)。農(nóng)村住宅體制改革經(jīng)歷了什么探尋？怎樣維護(hù)保養(yǎng)好、發(fā)展趨勢好農(nóng)戶的房基地利益？對于所述難題，農(nóng)民日報(bào)記者采訪了相關(guān)權(quán)威專家。

改革創(chuàng)新在探尋擴(kuò)展中破題

“房基地就是指全民所有，褔?yán)峙山o農(nóng)民建房應(yīng)用的土地?！?a href="http://www.royaume-de-dieu.net/news-jsnanjing.html" target="_blank" style="font-family:'宋體';">南京市林業(yè)大學(xué)三農(nóng)政策研究所負(fù)責(zé)人高強(qiáng)度說，房基地制度保障了農(nóng)戶“居者有其屋”，但伴隨著城區(qū)界限擴(kuò)展與農(nóng)村人口遷移，在房基地管理方法中出現(xiàn)了獲得艱難、運(yùn)用粗放型、撤出不暢、權(quán)能不夠等難題。比如，房基地占地面積擴(kuò)大與很多閑置不用共存、審核管理方法嚴(yán)苛與一戶多宅共存等。這種難題相輔相成、盤根錯(cuò)節(jié)，造成農(nóng)村住宅體制改革變成一塊難啃的硬骨頭。

依照中共中央、國務(wù)院辦公廳布署，相關(guān)部門在“三塊地”改革創(chuàng)新架構(gòu)下機(jī)構(gòu)進(jìn)行了房基地體制改革試點(diǎn)。2016年2月份，33個(gè)縣(市、區(qū))被依規(guī)受權(quán)進(jìn)行鄉(xiāng)村農(nóng)村土地征收、團(tuán)體營業(yè)性土地進(jìn)入市場和房基地體制改革三項(xiàng)示范點(diǎn)，在其中房基地體制改革示范點(diǎn)有十五個(gè)。17年11月份，房基地體制改革擴(kuò)展到所有33個(gè)試點(diǎn)縣，另外示范點(diǎn)推遲至2018底。截止2018底，全國性33個(gè)示范點(diǎn)地域共騰撤出零星、閑置不用房基地約8.4萬畝，申請辦理農(nóng)村房屋抵押借款111億人民幣。今年1月份，全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決策將示范點(diǎn)推遲至今年底，另外打開修定有關(guān)法律法規(guī)的程序流程。

“自進(jìn)行示范點(diǎn)至今，房基地體制改革依次經(jīng)歷了示范點(diǎn)建立、連動(dòng)探尋、限期增加、范疇擴(kuò)展等全過程。”農(nóng)業(yè)農(nóng)村部農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)研究所改革創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)調(diào)研室辦公室主任劉俊杰說，全國各地推動(dòng)農(nóng)村住宅體制改革的具體方法不盡相同，但整體上是緊緊圍繞健全農(nóng)戶房基地利益和獲得方法、探尋房基地有償服務(wù)應(yīng)用規(guī)章制度、探尋房基地同意有償服務(wù)激勵(lì)制度、健全房基地管理方案四個(gè)層面進(jìn)行。

在農(nóng)民房基地利益確保層面，河南長垣市對于城市規(guī)劃區(qū)外的保存村、市郊村、舊城區(qū)和黃河灘區(qū)村等不一樣種類，采用不一樣對策完成農(nóng)戶戶有一定的居；在房基地有償服務(wù)應(yīng)用層面，湖北宜城根據(jù)房基地應(yīng)用目標(biāo)真實(shí)身份及房基地運(yùn)用現(xiàn)況，對超占一部分依照時(shí)間段、總面積、地區(qū)等規(guī)范扣除有償服務(wù)服務(wù)費(fèi)；在房基地有償服務(wù)撤出和運(yùn)轉(zhuǎn)層面，浙江省義烏市對完成鄉(xiāng)村建設(shè)及升級改造的村子，容許房基地所有權(quán)在當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織機(jī)構(gòu)組員間跨村出讓。

總體看來，示范點(diǎn)完善了房基地利益確保方法，在確保群眾戶有一定的居的另外，提升了農(nóng)戶財(cái)產(chǎn)性收入。

一部分試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)變成法律法規(guī)

“黨的十八大至今，宅基地改革現(xiàn)行政策經(jīng)歷了從推動(dòng)農(nóng)戶住宅財(cái)產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押、貸款擔(dān)保、出讓，到健全農(nóng)戶的住宅保障體系，再到做大做強(qiáng)鄉(xiāng)村閑置不用房子發(fā)展趨勢農(nóng)業(yè)旅游和農(nóng)村旅游，適用正確引導(dǎo)入城落戶口農(nóng)戶依規(guī)同意有償轉(zhuǎn)讓，最終到探尋房基地“三權(quán)分置”改革創(chuàng)新。這一全過程集中體現(xiàn)了中共中央對農(nóng)民房基地用益物權(quán)的維護(hù)保養(yǎng)，對做大做強(qiáng)閑置不用房基地和閑置不用農(nóng)村房屋，提升農(nóng)戶農(nóng)田財(cái)產(chǎn)性收入的高度重視?！弊匀毁Y源部政策法規(guī)司廳長魏莉華說。

宅基地改革示范點(diǎn)為土地管理法修定出示了實(shí)踐活動(dòng)根據(jù)。一直以來，房基地一戶一宅、無嘗分派、總面積法律規(guī)定、不可運(yùn)轉(zhuǎn)的法律法規(guī)，造成農(nóng)村住宅很多閑置不用消耗，農(nóng)戶房基地用益物權(quán)無法貫徹落實(shí)。今年八月份,全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決議根據(jù)新修訂的土地管理法，自今年起實(shí)施。舊法要求，在原先“一戶一宅”基本上，提升房基地戶有一定的居的要求。容許入城落戶口的群眾同意有償服務(wù)撤出房基地。確立下發(fā)房基地審核管理權(quán)限，要求群眾住房土地由城鎮(zhèn)市人民政府審核。

今年九月份，中間農(nóng)辦、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》，激勵(lì)村團(tuán)體和農(nóng)戶做大做強(qiáng)運(yùn)用閑置不用房基地和閑置不用住房，根據(jù)自負(fù)盈虧、聯(lián)合經(jīng)營、授權(quán)委托運(yùn)營等方法，依規(guī)依規(guī)發(fā)展趨勢休閑農(nóng)家樂、民宿客棧等。

現(xiàn)階段，租賃早已變成做大做強(qiáng)閑置不用房基地和農(nóng)村房屋的流行方法。從租用的行為主體看，有集體經(jīng)濟(jì)組織機(jī)構(gòu)回收后統(tǒng)一租用的，有社會(huì)化公司回收或收帳后統(tǒng)一租用的，也是有農(nóng)民自身租賃運(yùn)營的，也有根據(jù)與公司協(xié)作入股投資運(yùn)營的。

新土地管理法執(zhí)行后，大量地域以鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織機(jī)構(gòu)或農(nóng)民為行為主體，融合發(fā)展趨勢農(nóng)村旅游、下基層農(nóng)村婦女創(chuàng)業(yè)自主創(chuàng)新等，合理做大做強(qiáng)了閑置不用房基地和農(nóng)村房屋。浙江湖州南潯鎮(zhèn)融合浙江產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈農(nóng)田綜合性治理示范點(diǎn)，以鄉(xiāng)村總量房基地做大做強(qiáng)運(yùn)用為支撐點(diǎn)，撬起農(nóng)村旅游等特色農(nóng)業(yè)桿杠，產(chǎn)生聚合高效率的農(nóng)村土地承包運(yùn)用布局；江西上栗縣在先前進(jìn)行的鄉(xiāng)村房地一體土地確權(quán)備案頒證基本上，激勵(lì)村團(tuán)體積極主動(dòng)妥當(dāng)進(jìn)行閑置不用房基地治理，閑置地優(yōu)先選擇用以考慮農(nóng)戶增加房基地要求、村子基本建設(shè)和農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

要堅(jiān)持不懈謹(jǐn)慎與提升并舉

“要堅(jiān)持不懈謹(jǐn)慎與提升并舉再次推進(jìn)房基地體制改革?！眲⒖〗苷f，推進(jìn)農(nóng)村住宅體制改革，既要堅(jiān)持不懈房基地的保障性住房作用，又要讓房基地活起來，擺脫現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)房基地所有權(quán)既是真實(shí)身份性定居確保權(quán)也是物權(quán)法性財(cái)產(chǎn)權(quán)利的“兩權(quán)復(fù)合型”構(gòu)造，進(jìn)而完成房基地資質(zhì)權(quán)單獨(dú)成權(quán)并承重農(nóng)戶定居確保作用，及其房基地所有權(quán)轉(zhuǎn)型發(fā)展提純?yōu)榈湫托杂靡嫖餀?quán)并承重財(cái)產(chǎn)作用。

閑置不用房基地和閑置不用農(nóng)村房屋是鄉(xiāng)村較大的“潛在性財(cái)產(chǎn)”，也是起動(dòng)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展趨勢瞬時(shí)速度的重要。高強(qiáng)度表明，伴隨著很多農(nóng)村人口入城落戶口，鄉(xiāng)村“人才外流”狀況愈來愈突顯，推進(jìn)農(nóng)村住宅體制改革，就需要在相關(guān)法律法規(guī)架構(gòu)下，有目的地放開社會(huì)化商業(yè)用地行為主體限定，擴(kuò)張村集體經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理權(quán)。非常是要堅(jiān)持不懈工作中推動(dòng)與組織建設(shè)緊密結(jié)合，連動(dòng)布署有關(guān)行業(yè)改革創(chuàng)新每日任務(wù)，激勵(lì)農(nóng)村基層自主創(chuàng)新，不斷完善現(xiàn)行政策方法和操作流程。

比如，江蘇溧陽市加強(qiáng)示范點(diǎn)綜合，將房基地體制改革與村莊規(guī)劃調(diào)節(jié)、農(nóng)田環(huán)境整治、社會(huì)保障部管理體系健全融合起來。在示范點(diǎn)推動(dòng)全過程中，本地還聚焦點(diǎn)優(yōu)秀鄉(xiāng)賢和各種高層次人才，配套設(shè)施頒布了《關(guān)于創(chuàng)新農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織人才加入機(jī)制的指導(dǎo)意見》，首先在示范點(diǎn)村正確引導(dǎo)優(yōu)秀人才融進(jìn)農(nóng)村。

“要探尋房基地跨團(tuán)體運(yùn)轉(zhuǎn)難題?！眲⒖〗鼙砻?，做大做強(qiáng)閑置不用房基地資源，推動(dòng)農(nóng)村土地承包合理運(yùn)用是房基地“三權(quán)分置”改革創(chuàng)新的本質(zhì)規(guī)定。房基地運(yùn)轉(zhuǎn)是做大做強(qiáng)閑置不用房基地和住房的關(guān)鍵方法，在現(xiàn)階段單獨(dú)村團(tuán)體內(nèi)部對房基地要求比較有限的狀況下，假如不可以跨團(tuán)體運(yùn)轉(zhuǎn)，合理做大做強(qiáng)運(yùn)用就變成一句空談。他提議，對現(xiàn)有探尋進(jìn)行現(xiàn)行政策執(zhí)行實(shí)際效果評定，在保證 農(nóng)戶權(quán)益不損傷狀況下，適時(shí)布署下一輪示范點(diǎn)，逐漸將實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)切實(shí)可行的作法升高為規(guī)章制度分配。