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深圳喊了兩年的“二次房改”，終于有了實質(zhì)性進(jìn)展。
根據(jù)深圳近來發(fā)布的《深圳市2020年度建造用地供應(yīng)方案》，2020年，深圳方案供應(yīng)建造用地1200公頃，其間深汕特別協(xié)作區(qū)182公頃。
按用地性質(zhì)分，方案供應(yīng)居住用地293.2公頃（其間新供應(yīng)129.2公頃），占方案總量近25%；一起，方案供應(yīng)工業(yè)用地不少于198公頃，民生設(shè)備用地601.8公頃，商服用地107公頃。
293.2公頃是什么概念？
上一年，深圳方案供應(yīng)居住用地共150公頃，也就是說，本年這一目標(biāo)增加近一倍；但相較于上一年會集推出的30平方公里（3000公頃）工業(yè)用地，又未免“小巫見大巫”。
據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人所說，這或許意味著一個轉(zhuǎn)折點——“深圳從本年起將開端加大居住用地供應(yīng)力度，以完結(jié)170萬套住所供應(yīng)任務(wù)”。
幾乎同一時刻，深圳發(fā)改委發(fā)布的2020年工作方案提到，將加速深圳都市圈規(guī)劃編制。其間，將“和諧莞惠河汕四市一起參加”，“助力河源、汕尾融入大灣區(qū)建造”，都市圈“擴(kuò)容”呼之欲出。
不同方針的指向是相同的：關(guān)于“小馬拉大車”的深圳，如何打破“天花板”？
最大缺口
本年3月，深圳樓市突然爆發(fā)，“8秒售罄”、“一夜?jié)q百萬”、“天價喝茶費”等音訊連續(xù)爆出。高壓之下的“炒房”引人考慮：深圳的住所怎么了？
從供地結(jié)構(gòu)來看，問題清楚明了：深圳住所供地嚴(yán)重不足。
據(jù)證券時報·數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計，過去十年，深圳住所用地成交面積431.5萬平米，居103個城市倒數(shù)第四，不到北京10%、上海5.8%。
構(gòu)成該現(xiàn)象的原因是多方面的?？傮w上來看，在深圳供地日趨嚴(yán)重一起，分配給住所的用地并不足以滿足當(dāng)?shù)匦枨蟆?/span>
中國（深圳）綜合開發(fā)研究院地產(chǎn)研究中心主任宋丁向城叔指出，深圳住所的土地使用份額只有不到20%，不只遠(yuǎn)低于全國平均水平，更低于國際40%的標(biāo)準(zhǔn)。
這背后的原因是什么？
“深圳要在土地嚴(yán)重的一起確保經(jīng)濟(jì)，一向采納保證工商用地的方針?！彼味∑饰?，“可是它的結(jié)果是，社會公益的欠賬就十分大，構(gòu)成了住所、醫(yī)療、教育這三大缺口，其間，住所是最大的缺口?！?/span>
如今，深圳到了需求重新進(jìn)行選擇的“十字路口”。
2018年，深圳啟動新一輪住所系統(tǒng)改革，被認(rèn)為是其自1998年以來的“第二次房改”。受外界重視的是，深圳到2035年將新增建造籌集各類住所共170萬套，其間人才住所、安居型商品房和公共租借住所不少于100萬套。
“這意味著，每年深圳要新增10萬套住所供應(yīng)。滿打滿算要完結(jié)的話，深圳有必要大幅提高住所供地，這是一方面?！彼味∑饰?，“另一方面，近年來工商用地大幅增加，構(gòu)成深圳寫字樓空置率在一線城市最高，大約是27%。在疫情等要素影響下，去化十分困難，但反過來住所嚴(yán)重缺乏，所以深圳要下定決心補短板?！?/span>
在近來發(fā)布供地方案的一起，深圳還發(fā)布《深圳市執(zhí)行住所制度改革加速住所用地供應(yīng)的暫行規(guī)定》，確定了11種住所用地供應(yīng)途徑，以充分發(fā)掘用地潛力。這被認(rèn)為是“二次房改”的重要配套文件。
深圳市規(guī)劃和自然資源局自然資源開發(fā)利用處處長金良富指出，城市用地結(jié)構(gòu)的合理份額是由城市開展的客觀規(guī)律決定的，“作為相關(guān)政府部門，要保證城市各類用地均衡、供應(yīng)份額科學(xué)，確保城市科學(xué)健康開展。”
破題之鑰？
有人總結(jié)，深圳住所范疇有三個重要數(shù)字：40、20、2500萬。
40年,是深圳特區(qū)成立的時刻；20平方公里，是深圳尚余可供開發(fā)的土地面積；2500萬，是深圳2019年實踐辦理的人口數(shù)量。
僅靠深圳的“一畝三分地”騰挪，無法從根源上解決問題。目光向外，進(jìn)行市域擴(kuò)容的呼聲，近年來在深圳本土漸強。
基于此，目光聚焦在40周年這個時刻節(jié)點上——網(wǎng)絡(luò)上不停有關(guān)于擴(kuò)容的風(fēng)聞出現(xiàn)。甚至有音訊稱，東莞、惠州兩市臨深片區(qū)將被“劃歸”深圳，成立“新北區(qū)”。
市域擴(kuò)容與否尚無結(jié)論，但都市圈擴(kuò)容已有組織。
除本來的深莞惠外，近來，深圳發(fā)改委發(fā)布將河源、汕尾二市納入都市圈的音訊不久，《廣東省建立健全城鄉(xiāng)交融開展系統(tǒng)機制和方針系統(tǒng)的若干辦法》出臺，提出將科學(xué)制定廣州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂都市圈開展規(guī)劃，構(gòu)建協(xié)同開展機制。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，住所對都市圈構(gòu)成、開展和結(jié)構(gòu)演化有重要影響。此前，中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長倪鵬飛就指出，需構(gòu)建以都市圈為空間尺度的一體化住所系統(tǒng)，統(tǒng)籌考慮都市圈的人口規(guī)劃結(jié)構(gòu)、工業(yè)開展等要素，制定一體化的住所空間規(guī)劃。在要素有效活動前提下，有助于破解中心城市城市病和周邊區(qū)域貧窮的怪圈。
深圳都市圈被寄予厚望。有剖析認(rèn)為，依照現(xiàn)在深圳每年40～50萬的人口增速，到2035年將新增700萬人口，即使170萬套住所也難以堵上供應(yīng)缺口。因此，未來將有數(shù)百萬深圳人居住在惠州、東莞等周邊城市，而都市圈將是破題之鑰。
但問題同樣存在。
宋丁指出，現(xiàn)在，臨深的惠陽大亞灣區(qū)域和東莞鳳崗等地已承接深圳外溢，但更多的是一種住所外溢，并沒有相關(guān)到工業(yè)。
而即使是住所外溢，也僅停留在最初級的水平。宋丁舉例說，在東莞和惠州，交通、商業(yè)、文化、醫(yī)療和教育配套仍然比較滯后，“都市圈規(guī)劃做好之后，不能僅是建住所，還有住所所需求的軌道交通、商業(yè)、校園、醫(yī)療等配套”。
在產(chǎn)城交融需求下，擴(kuò)容或許是一種更方便的解決方案。
以深汕協(xié)作區(qū)為例，據(jù)宋丁介紹，在400多平方公里總面積中，建造用地達(dá)到145平方公里。在他看來，“大量企業(yè)出資建廠，一定是在這個范圍內(nèi)去做配套住所，不太或許在惠州、東莞等地配套，滿足深汕協(xié)作區(qū)。就近日子，工業(yè)在哪里，住所組織在哪里。”
無形擴(kuò)容
事實上，深圳的選擇題遠(yuǎn)沒有看上去這么簡單。
上一年三季度的經(jīng)濟(jì)失速，亮起了深圳工業(yè)“空心化”的紅燈。而在此前，深圳現(xiàn)已發(fā)布《工業(yè)區(qū)塊線辦理辦法（征求定見稿）》，為其堅持已久的“工業(yè)紅線”再度加碼——關(guān)于深圳而言，即使在用地矛盾下，穩(wěn)住工業(yè)仍然十分重要。
但本年初，人口吸引力被杭州反超，再度引發(fā)評論。直到不久前，深圳本地媒體《深圳商報》刊發(fā)題為《人才正向“新一線城市”活動》的報道，失落感可見一斑。
每每提及深圳人才吸引力，總離不開住所問題。有網(wǎng)友疑慮，深圳的高房價讓年青人付出青春而無法留下，“來了就是深圳人”，好像正在淪為一句空談。
而住所用地添加，天平又或許向另一個方向傾斜。
本年一季度，深圳戰(zhàn)略性新興工業(yè)添加值2005.84億元，同比下降8.8%。細(xì)分范疇數(shù)據(jù)顯示，僅數(shù)字經(jīng)濟(jì)工業(yè)添加值增加4.9%，其他包含生物醫(yī)藥、新材料、新一代信息技術(shù)和高端裝備制造業(yè)添加值均遭受不同程度下滑。
疫情的影響無可厚非。但與其相比，受琶洲互聯(lián)網(wǎng)集聚區(qū)云計算、大數(shù)據(jù)等新基建項目帶動，廣州一季度民間信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)出資同比增加36.3%。
城市競賽，不進(jìn)則退。
在本年廣東省灣區(qū)辦一號文件《廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗區(qū)建造總體方案》中，就提出支撐“廣州試驗區(qū)”申辦成為國家級立異平臺。在綜合性國家科學(xué)中心建造要求下，深圳需求包含土地在內(nèi)的更多資源來完成開展。
雖然現(xiàn)有工商與工業(yè)用地仍然足夠，但已有人建議，深圳需求更快一步經(jīng)過都市圈，優(yōu)化市域內(nèi)資源配置，“把本來在深圳的制造業(yè)，雖然外遷，但仍舊穩(wěn)在都市圈的范圍內(nèi)，加上騰出來的市區(qū)名貴土地放置高科技立異工業(yè)、總部基地等，構(gòu)建出深圳未來的核心競賽力”。
而眼下，擴(kuò)容尚處于起步階段，深圳有必要先一步打破各類妨礙，在無形范疇完成擴(kuò)容。
就在近期，深圳出臺《關(guān)于大力支撐社會力氣參加粵港澳大灣區(qū)和中國特色社會主義先行示范區(qū)建造的定見》，明確鋪開九大范疇，鼓舞支撐各類市場主體全面參加深圳建造。在廣州市社會科學(xué)院高級研究員彭澎看來，深圳探究社會力氣的參加形式和方法，將進(jìn)一步推進(jìn)城市管理模式立異。
“深圳建造先行示范區(qū)要做城市管理現(xiàn)代化的排頭兵，要在社會力氣參加城市管理方面進(jìn)行愈加前瞻性的探究。并且，在大灣區(qū)建造中，能夠更多學(xué)習(xí)香港社區(qū)管理的經(jīng)歷，深圳有更好的條件。深圳城市年青，相對來說，包袱輕一些，改革腳步能夠大一些。”彭澎說。 廣東深圳墻體廣告
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