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五一期間，許多地方的氣溫已經(jīng)超過了35℃。鄭州，這個企圖在GDP排行榜上趕超青島的城市，氣溫乃至超過了40℃。 山東青島墻體廣告

不論經(jīng)濟(jì)形勢有多么嚴(yán)峻，不論這座城市有多少問題，也不論二手房市場水漲到了怎樣的高度，青島就像是穿上了夏裝的靚麗少女，行將進(jìn)入最吸引人的時期。

一個很簡略讓咱們錯判樓市的改變，擺在咱們面前：當(dāng)山東省新冠肺炎疫情防控由Ⅱ級呼應(yīng)調(diào)整為Ⅲ級呼應(yīng)的時分，外地購房者會坐著渠道商的免費大巴再次來到青島，他們能不能讓青島樓市連續(xù)4月份的熾熱狀況？

鎮(zhèn)定的淄博客不是韭菜

前幾天，去西海岸探盤的時分，在一個營銷中心的門口看到了一輛“魯C”標(biāo)牌的大巴車。上前簡略聊了幾句，“導(dǎo)游”說是剛剛開端干，也便是節(jié)假日發(fā)發(fā)車。 山東青島墻體廣告

進(jìn)入營銷中心之后，首先看到的是開發(fā)商擺在醒目位置的一個特價標(biāo)牌，房子比本來的價格低了40萬?？墒沁@個有270度海景、央企背書、三大商圈盤繞的項目現(xiàn)場，仍舊不是很火熱，起碼比上一年三季度在上合示范區(qū)看到的火爆現(xiàn)象有大相徑庭。

在沙盤前，細(xì)心端詳了一口淄博話的購房者，大多都是五十歲上下的年歲，穿著考究，關(guān)于樓盤問得很細(xì)。讓人很難將“韭菜”的標(biāo)簽，貼到他們身上。 山東青島墻體廣告

在200萬這個層級上的購房客，與買100多萬房子的人，圈層是徹底不同的。臨沂、淄博有不少有錢人?？墒牵蚁Ｍ蹅兿嘈诺氖?，在三線城市財物堆集到這一層級的人，都不是傻子。所以，來青島看盤是一回事兒，買房又是別的一回事兒。

假如還有限購的門檻，那么就西海岸而言，高總價的樓盤很難盼望省內(nèi)客快速消化。靈山灣板塊的壓力會比較大，特別是融信、鑫苑這些樓盤，未來的日子或許越來越難。 山東青島墻體廣告

“百萬”韭菜，還剩多少

上一年的上合示范區(qū)，產(chǎn)生了許多財富神話。有一個本來做暖場活動的服務(wù)商，累巴巴的干了一兩個月之后，立即轉(zhuǎn)型。租了輛大巴，從魯西南一車車的往上合示范區(qū)拉人。他在點評某一個人口大市的看房團(tuán)時，是這么說的：

人傻，錢多，你底子就不必多忽悠，售樓處待上半小時，他們自己就上趕著去交錢了……

問題是，魯西南的肉不光上合示范區(qū)在盯著。煙臺、威海等地的開發(fā)商眼睛也都冒著藍(lán)光呢，跟著市場的變冷，那些成本更低開發(fā)商給出的渠道費更高。所以啊，本年去上合示范區(qū)探盤時，發(fā)現(xiàn)營銷中心最多的，便是到樓盤現(xiàn)場來學(xué)習(xí)的渠道小白們。說句實在話，賣房子的比買房子得多。 山東青島墻體廣告

即墨，相同賣了很多、很多的地。盼望即墨自己人消化那是很難的。前天，一個讀者問我：老王，我單價一萬塊買了某某地鐵盤會不會站崗？大品牌地鐵盤給出這個特價，著實嚇了一跳。

還有西客站，金地兩個大盤，綠洲也要加推，聽說小戶型房源總價能到六十多萬。

即便房子夠廉價，魯西南的水，一會兒能潤透這么多旱地嗎？

一個大大的問號，值得咱們重視。

當(dāng)然，膠州、即墨還有另一個變數(shù)，那便是拆遷戶。特別是膠州，又一輪拆遷已經(jīng)開端了。在某一段時期內(nèi)，關(guān)于周邊樓盤必定有拉動，可是要全年飄紅，結(jié)合現(xiàn)在的庫存和土拍量，很難。

救主城或許只能“抄作業(yè)”

咱們簡略錯判青島的樓市，一個很重要的原因便是喜歡將房價和本地年輕人收入掛鉤，而疏忽了外地購房客的力量。 山東青島墻體廣告

在華潤悅府最終一期開盤前，我約了一個朋友去萬象城喝茶。當(dāng)時，那個茶館也是華潤悅府的簽約室。一下午的時刻，基本上都是一口規(guī)范京片兒人在聊合同細(xì)節(jié)，北京人關(guān)于這個盤奉獻(xiàn)頗大。

可是，限購將一線城市的購房者都擋在了城市之外。即便一線城市的人仍舊喜歡青島夏天的27℃，可是你讓他放棄北京戶口來買房那他必定抽你。并且，青島房價一直下跌，即便這時分鋪開限購，恐怕也吸引不了太多外地投資客。單靠本地普通改進(jìn)購買力，能拉動幾個盤？一個萬和第宅的體量或許問題不大，但掐指一算，浮山后-嶗山一線本年有十幾個樓盤可售，各營銷總的壓力不比萬元盤的同仁們小啊。

限購的口子鋪開的或許性不大，內(nèi)部挖潛是僅有的或許。城陽的共有產(chǎn)權(quán)方針，讓世人看到了人才們的購買力。

主城的開發(fā)商假如真活不下去，抄城陽的作業(yè)恐怕是僅有的救市選擇。假如真的抄作業(yè)，總價更高的主城樓盤更能激起人才們的購買欲望，市場或許比城陽還要熱。

問題是：主城沒有那么多地要賣，并且主城開發(fā)商大多都有母公司撐著，改進(jìn)剛需基數(shù)也大，救市的火急程度遠(yuǎn)不及城陽那么強(qiáng)。山東青島墻體廣告

會不會救？別問，頭疼，現(xiàn)在真的很難說。山東青島墻體廣告

咱們這么一圈捋下來，就會發(fā)現(xiàn)：在青島變相鋪開限購新政沒活過三天的情況下，本年青島恐怕很難再盼望外地客來大面積救市了?？墒?，城市的內(nèi)在潛力并沒有徹底耗盡。假如，在極點情況下，各區(qū)市出臺一些特殊方針，會對樓市有一個提振。

五月份開端前，我給咱們先潑了盆冷水：希望咱們在小長假內(nèi)鎮(zhèn)定一些，不要著急出手。這個主張，現(xiàn)在看適用于整個二季度。

可是，這不是一個僵化的主張，我再次著重：這是根據(jù)現(xiàn)在的方針和供需面的主張。不是說我以為六月中下旬會呈現(xiàn)機(jī)會，你就一定要比及6月20號左右才看房。咱們要時刻重視任何方針、利率方面的調(diào)整、目標(biāo)樓盤的去化，根據(jù)這些改變來調(diào)整咱們的方案。 山東青島墻體廣告

簡略來說，不見兔子不撒鷹?？墒羌偃缬型米涌覆蛔○I提早出窩了，你怎么辦：

撲上去啊!