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江蘇墻體廣告　　近年來(lái)，南京有不少老小區(qū)引入了“品牌管家”管理小區(qū)。以萬(wàn)科、銀城為代表的品牌物業(yè)，也把南京二級(jí)老舊小區(qū)作為業(yè)務(wù)開(kāi)展的新陣地。

老小區(qū)改換新品牌物業(yè)并非易事，常常需求小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)、街道社區(qū)、物業(yè)主管部門等各方的共同努力。好不容易選出來(lái)的新管家，真的比老管家管得好嗎？為了尋覓答案，評(píng)果測(cè)評(píng)員在南京選取了7家在近5年內(nèi)新?lián)Q物業(yè)的小區(qū)作為測(cè)評(píng)對(duì)象，從門禁管理、衛(wèi)生保潔、平安巡防、停車管理、消防設(shè)備、綠化維護(hù)等六個(gè)方面，停止全方位測(cè)評(píng)。

實(shí)習(xí)生 馬壯壯 見(jiàn)習(xí)記者 申陽(yáng) 現(xiàn)代快報(bào)/ZAKER南京記者 蔡夢(mèng)瑩 王益 文/攝紫鑫中華廣場(chǎng)

現(xiàn)效勞物業(yè)：雅居樂(lè)物業(yè)

效勞時(shí)間：2017年3月至今

門禁管理：現(xiàn)場(chǎng)門禁處于敞開(kāi)狀態(tài)，測(cè)評(píng)人員進(jìn)入時(shí)，值班保安正在給兩個(gè)中介注銷，未訊問(wèn)測(cè)評(píng)員身份。

衛(wèi)生保潔：渣滓桶擺放有序。

平安巡防：測(cè)評(píng)員看望小區(qū)的半小時(shí)內(nèi)，就遇到了一名巡查的安保人員。

停車管理：小區(qū)路面未發(fā)現(xiàn)車輛亂停。公開(kāi)停車場(chǎng)整潔，車輛停放有序。

消防設(shè)備：在測(cè)評(píng)員隨機(jī)看望的一個(gè)單元內(nèi)就設(shè)有消火栓，內(nèi)有消防器材。依據(jù)巡查簽到表記載，最近一次巡查時(shí)間就是測(cè)評(píng)當(dāng)天。

綠化維護(hù)：小區(qū)整體綠化率較高，維護(hù)狀況還能夠，但不少草坪區(qū)域內(nèi)有很多落葉，影響美觀。

仙龍灣

現(xiàn)效勞物業(yè)：銀城物業(yè)

效勞時(shí)間：2016年1月至今

門禁管理：門禁處于敞開(kāi)狀態(tài)，測(cè)評(píng)員進(jìn)入時(shí)，安保人員沒(méi)有訊問(wèn)身份。

衛(wèi)生保潔：物業(yè)為每個(gè)渣滓桶都劃定了“紅線”，渣滓桶擺放劃一，均無(wú)異味、無(wú)漫呈現(xiàn)象。

平安巡防：測(cè)評(píng)時(shí)間段未發(fā)現(xiàn)巡查保安。

停車管理：路面停車整體看來(lái)管理有序，但在非主干道，有4輛亂停路邊的車（空中無(wú)停車標(biāo)識(shí)）。公開(kāi)車庫(kù)亮堂、潔凈，車輛停放有序。

消防設(shè)備：隨機(jī)進(jìn)入小區(qū)一個(gè)單元，在一樓、二樓都未發(fā)現(xiàn)消防設(shè)備。

綠化維護(hù)：小區(qū)整體綠化率較高，樹(shù)木、草坪的維護(hù)狀況較好。

文化名園

現(xiàn)效勞物業(yè)：萬(wàn)科物業(yè)

效勞時(shí)間：2016年9月至今

門禁管理：測(cè)評(píng)員再三解釋并聯(lián)絡(luò)了小區(qū)業(yè)主，又押了身份證件，才得以進(jìn)入小區(qū)。

衛(wèi)生保潔：小區(qū)渣滓桶外觀整潔，渣滓量不是很多，無(wú)異味。

平安巡防：測(cè)評(píng)時(shí)間段未發(fā)現(xiàn)巡查保安。

停車管理：路面未發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放。公開(kāi)車庫(kù)潔凈整潔，車輛停放有序。

消防設(shè)備：隨機(jī)進(jìn)入一個(gè)單元，進(jìn)門就看到滅火器。在該單元10樓，出電梯又看到一個(gè)消防箱。

綠化維護(hù)：小區(qū)綠化率較高，但草坪有待修整，不少中央被挖開(kāi)，泥土暴露。小區(qū)內(nèi)落葉較少，湖水干凈，路面整潔。

宋都美域

現(xiàn)效勞物業(yè)：銀城物業(yè)

效勞時(shí)間：2014年11月至今

門禁管理：來(lái)訪人員需提供與業(yè)主姓名冊(cè)相符的被訪業(yè)主信息，才干進(jìn)入小區(qū)。

衛(wèi)生保潔：該小區(qū)每單元的一樓大廳外，均設(shè)置生活渣滓箱，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)渣滓外溢、分發(fā)異味等狀況。

平安巡防：測(cè)評(píng)時(shí)間段有多名保安巡查。

停車管理：公開(kāi)車庫(kù)設(shè)有感應(yīng)式閘機(jī)，光線充足，沒(méi)有雜物?？罩熊囄惠^少，車輛有序停放。值得一提的是，共享單車已歸入物業(yè)的管理范圍，不得進(jìn)入小區(qū)。

消防設(shè)備：每層均設(shè)有消防設(shè)備，在消防通道內(nèi)未發(fā)現(xiàn)雜物。但測(cè)評(píng)員發(fā)現(xiàn)其中一個(gè)單元的電井門未關(guān)閉，存在平安隱患。

綠化維護(hù)：綠化率高，草坪不允許進(jìn)入，有定期修剪的跡象。小區(qū)內(nèi)種了枇杷等果樹(shù)，現(xiàn)已成熟，沒(méi)有亂采摘現(xiàn)象。

安定花園

現(xiàn)效勞物業(yè)：棲霞物業(yè)

效勞時(shí)間：2016年12月至今

門禁管理：小區(qū)主大門的行人通道敞開(kāi)。測(cè)評(píng)員進(jìn)門時(shí)，門口的兩名保安沒(méi)有阻攔。當(dāng)測(cè)評(píng)員訊問(wèn)3棟位置時(shí)，保安還熱心腸指了路。

衛(wèi)生保潔：主干道路旁配有渣滓桶，沒(méi)有渣滓外溢的狀況。但渣滓桶外表有污垢，有的呈現(xiàn)破損。

平安巡防：小區(qū)信箱旁設(shè)有“巡更點(diǎn)”。保安巡查一圈后會(huì)做記載。保安對(duì)測(cè)評(píng)員身份停止了訊問(wèn)，并帶至保安室請(qǐng)求注銷姓名、單位和手機(jī)號(hào)碼。保安表示，非小區(qū)人員進(jìn)出都要注銷。

停車管理：空中非機(jī)動(dòng)車停車區(qū)域，畫線磨損，車輛擺放也不夠劃一。公開(kāi)車庫(kù)車位不多，有亂停放現(xiàn)象。車庫(kù)里積灰較多，光線昏暗，空氣流通較差。

消防設(shè)備：測(cè)評(píng)員隨機(jī)進(jìn)入一個(gè)單元，一樓有一個(gè)消火栓，但比擬老舊，沒(méi)有裝備軟管。在左近一個(gè)單元，未發(fā)現(xiàn)消防設(shè)備。小區(qū)保安室門口有一個(gè)滅火器箱，主干道兩旁配有兩個(gè)滅火器箱，但規(guī)格較小?；▔镆灿幸粋€(gè)消防栓。

綠化維護(hù)：小區(qū)綠化水平較高，但有些花壇中有野草，草坪看起來(lái)有一段時(shí)間沒(méi)修剪了。測(cè)評(píng)時(shí)，正好有一位工作人員在給花澆水，還有一位工作人員撿拾花壇內(nèi)的渣滓。

鐘鼎山莊

現(xiàn)效勞物業(yè)：萬(wàn)科物業(yè)

效勞時(shí)間：2016年7月至今

門禁管理：來(lái)訪人員需提供能與業(yè)主姓名冊(cè)相符的被訪業(yè)主信息，并注銷身份信息，才干進(jìn)入小區(qū)。

衛(wèi)生保潔：小區(qū)主干道有分類渣滓箱，箱體外表整潔。每個(gè)單元門前設(shè)有地埋式渣滓桶，根本沒(méi)有異味，極少數(shù)的渣滓桶旁有滴漏的廚余渣滓。

平安巡防：測(cè)評(píng)時(shí)間段，有兩位保安巡查，還有一位物業(yè)工作人員上前訊問(wèn)測(cè)評(píng)員來(lái)訪目的。

停車管理：公開(kāi)停車庫(kù)光線充足，空中潔凈，車輛擺放有序?？罩形丛O(shè)置停車位，但在一棟樓前，停著一輛面包車和一輛小轎車。

消防設(shè)備：小區(qū)公共道路旁沿路設(shè)有消防栓。每單元1樓門廳前，都放置著一個(gè)滅火器箱，箱內(nèi)有兩個(gè)滅火器，并配有滅火器檢查注銷表，檢查頻率為每月一次。

綠化維護(hù)：小區(qū)綠化品種豐厚。在小區(qū)最北側(cè)的護(hù)坡草坪上，局部草皮發(fā)黃，有落葉沒(méi)清算潔凈。

山水華門

現(xiàn)效勞物業(yè)：金地物業(yè)

效勞時(shí)間：2016年12月至今

門禁管理：來(lái)訪人員需提供被訪業(yè)主信息，注銷身份信息，才干進(jìn)入小區(qū)。

衛(wèi)生保潔：渣滓桶整體較潔凈，但在幾個(gè)渣滓桶旁邊，堆放著一些較大的紙盒。

平安巡防：有保安巡查。

停車管理：別墅區(qū)每家有獨(dú)立車庫(kù)。

消防設(shè)備：測(cè)評(píng)員未能進(jìn)入別墅內(nèi)部，小區(qū)內(nèi)有消防栓。

綠化維護(hù)：景觀草坪維護(hù)相比照較潔凈，落葉不多，修剪用心。

業(yè)主聲音

文化名園業(yè)主：“小區(qū)原來(lái)的物業(yè)安保這塊做得很差，有很多外來(lái)人員進(jìn)入小區(qū)。換了新物業(yè)后，在小區(qū)里很少會(huì)碰到外來(lái)人員”。

安定花園業(yè)主：“以前花園里光禿禿的，換了物業(yè)之后，綠化比以前好多了?！?

鐘鼎山莊業(yè)主：“換了新物業(yè)后，小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化維護(hù)都有改觀。但本來(lái)公開(kāi)車庫(kù)有專人管理，如今沒(méi)有專人管，偶然會(huì)呈現(xiàn)亂停放的狀況，希望新物業(yè)改良?！?

紫鑫中華廣場(chǎng)業(yè)主：“原來(lái)的物業(yè)保安，晚上11點(diǎn)以后就躲在門崗?fù)だ锼X(jué)。換了新物業(yè)后，從沒(méi)見(jiàn)過(guò)值夜班的保安睡過(guò)覺(jué)，而且他們定時(shí)定點(diǎn)地巡查，我們的平安感進(jìn)步了。”

測(cè)評(píng)結(jié)論

上述小區(qū)在新物業(yè)入駐后，絕大多數(shù)業(yè)主對(duì)新物業(yè)的表現(xiàn)稱心，也有業(yè)主對(duì)物業(yè)提出了改良倡議。但此次評(píng)果的結(jié)果只代表個(gè)案，并不能完整客觀地反映出小區(qū)物業(yè)管理的真實(shí)狀況。有的小區(qū)重新物業(yè)接盤至今只要幾個(gè)月時(shí)間，而想要到達(dá)理想的管理程度，需求時(shí)間，需求業(yè)主、物業(yè)的共同配合。

專家觀念

業(yè)主關(guān)注物業(yè)效勞的“里子”

南京市城市管理委員會(huì)公眾委員王興宏引見(jiàn)，依據(jù)《南京市普通住宅物業(yè)效勞等級(jí)和收費(fèi)規(guī)范》，從2006年至今，南京的物業(yè)效勞收費(fèi)分5級(jí)3類。依據(jù)規(guī)范，收費(fèi)不同。他說(shuō)，物業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同，提供質(zhì)量和價(jià)錢相符的效勞；業(yè)主依據(jù)合同交納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主不能脫離價(jià)錢來(lái)請(qǐng)求物業(yè)提供更高層次的效勞，物業(yè)也不應(yīng)提供不標(biāo)準(zhǔn)的效勞。

“保潔、綠化這些是物業(yè)效勞的‘面子’。電梯、消防設(shè)備、監(jiān)控等等，這些設(shè)備設(shè)備的維護(hù)管理是‘里子’，直接影響業(yè)主生活?！蓖跖d宏表示，業(yè)主越來(lái)越關(guān)注“里子”了，這對(duì)物業(yè)效勞提出了更高請(qǐng)求。

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