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江西上饒墻體廣告  去年年底的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)安康開展，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，這進一步明晰了今年我國房地產(chǎn)市場的定位，這對完成房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)安康開展具有重要意義。對詳細城市來言，除受國度政策導向及大環(huán)境影響外，還受當?shù)卣叽胧?、供需情況、經(jīng)濟開展程度、消費觀念等諸多要素影響。因而，本文以我市中心城區(qū)為重點，從幾個方面對今年房地產(chǎn)市場停止剖析：

市場銷售額和成交面積或?qū)⒒芈?

首先，當下銀行門檻進步，公積金支持力度削弱，改善需求趨向飽和、剛需支付才能缺乏，中央購房補貼及契稅補貼優(yōu)恵到期，削弱了購房者支付才能；其次，據(jù)各項數(shù)據(jù)剖析，我市消費才能僅相當四線城市程度；再次，過多商品房勢頭雖得到抑止，但目前已辦理預(yù)售答應(yīng)、未售出的面積仍然充足。同時，目前銀行機構(gòu)對發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批條件苛刻，門檻較高，開發(fā)企業(yè)反映金融機構(gòu)根本還是只收不貸，房企資金壓力較大，市場風險仍在加劇。比照2016年，估計今年除中心區(qū)房價有些上升外, 均價與銷量或?qū)⒊室欢ǚ三R跌態(tài)勢。另外，假如因大量房屋拆遷貨幣化安頓到位，不掃除階段性供需市場發(fā)作變化，推進剛性需求增加，帶動房價一定幅度上升。

市場分化進一步突現(xiàn)

去年市中心城區(qū)前10位樓盤商品房銷售累計78萬平方米，占市場 50.0%；前30位樓盤商品房銷售累計131.3 萬平方米，占市場83.3%。據(jù)剖析，今年市場將主要表現(xiàn)在剛需型與改善型兩頭：一方面，剛性需求鎖定農(nóng)民返鄉(xiāng)群體，均價3900-4300元/平方米之間，低于同地段同類型的15-20%左右。另一方面，由于我市居民的改善性需求，即對質(zhì)量優(yōu)、有物業(yè)效勞、社區(qū)環(huán)境好的住房需求高，此類住房均價7000-7500元/平方米左右。

商業(yè)用房積壓加大

受傳統(tǒng)開發(fā)觀念影響，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目中配建了較大比例的商業(yè)用房。而近幾年互聯(lián)網(wǎng)電商的興起改動了人們的消費方式，實體銷售形式遭到很大的沖擊，從而招致商業(yè)用房的銷售遭到很大影響，特別是一些小區(qū)的配套商業(yè)用房根本賣不動，呈現(xiàn)嚴重過剩的場面，今年還將增加。

企業(yè)重組退岀市場常態(tài)化

一方面，一些有實力房企看到了上饒是中國獨一的高鐵十字交會地級市，還有上饒三清山機場行將通航等便利條件，有較為明顯的看地意愿。另一方面，目前市中心城有80-90家房企，經(jīng)這幾年房地產(chǎn)市場洗禮優(yōu)勝劣汰，2017年內(nèi)或?qū)⒕植抠Y質(zhì)等級偏低，資金實力不強、管理程度不高、抗風險才能單薄的中小型企業(yè)退出市場。

城市綜合體效應(yīng)開端顯現(xiàn)

目前我市已建開業(yè)有明珠廣場、銀河國際、萬力時期、萬達廣場等城市綜合體，都在10萬平方米以上，遭到廣闊市民喜愛。城市綜合體效應(yīng)對開啟我市商業(yè)新時期，推進我市經(jīng)濟與社會作用日積月累。

城市配套根底設(shè)備建立滯后

隨著城市框架的擴展，一些片區(qū)人口范圍不時積聚，但是根底設(shè)備和公共效勞配套建立不完善、人居環(huán)境配套功用滯后等問題仍很突出，限制著該片區(qū)承載才能的提升，如這些問題不能得到加快處理，將會產(chǎn)生新的庫存。

將來15年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)開展空間仍然看好

經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我市房地產(chǎn)市場庫存固然過大，但仍屬構(gòu)造性和階段性的矛盾，將來 15 年內(nèi)剛性需求仍然旺盛。從全市講，我市五年內(nèi)估計將新增城市人口85萬人，需求住房3200萬平方米，均勻每年640萬平方米，加之近三年全市將啟動1300萬平方米6.8萬戶的棚戶區(qū)改造。以上兩項均勻每年消化商品房約1000萬平方米，是去年全市商品房銷售面積的2.4倍左右。從市中心城區(qū)來講，我市是具有國際影響力的著名旅游城市、四省接壤地域中心城市和交通樞紐、江西省域副中心城市。估計至2030年，人口將凈增110萬人，均勻每年凈增7.33萬人，按上述城鎮(zhèn)人均住房建筑面積37.8平方米計算，可消化商品房277萬平方米左右，是去年中心城區(qū)商品房銷售面積的1.8倍左右。