上海刷墻廣告：繼去年宣布轉(zhuǎn)向大范圍自持商業(yè)地產(chǎn)一年多后，SOHO中國（00410.HK）忽然曝出要整售上海三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目——位于靜安區(qū)曹家渡板塊的靜安廣場，位于虹口區(qū)的海倫廣場、虹口SOHO。這三個(gè)項(xiàng)目均為SOHO中國在2011年買入。
SOHO中國為何大范圍兜售上海商業(yè)地產(chǎn)？SOHO中國董事長潘石屹公開回應(yīng)稱，SOHO中國在上海投資近500億元，占總量的75%。公司同時(shí)看好北京、上海將來的市場，目前，正在優(yōu)化投資構(gòu)造，增大在北京的投資，到達(dá)兩地均衡。據(jù)統(tǒng)計(jì)，SOHO中國目前在上海項(xiàng)目多達(dá)11個(gè)，投資額287億元錢。
知情人士稱，靜安廣場對外報(bào)價(jià)為4.2萬元/平方米左右，虹口區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目的對外報(bào)價(jià)均為3.2萬元/平方米左右。SOHO中國希望年內(nèi)能夠把這3個(gè)項(xiàng)目全部出賣。咨詢過的買家以為，上述三個(gè)項(xiàng)目都還在停止公開施工，價(jià)錢貴了。
克而瑞研討總監(jiān)薛建雄以為，出賣這幾個(gè)項(xiàng)目的主要緣由在于SOHO中國看不到項(xiàng)目將來的收益?！耙匀缃竦谋惧X，到時(shí)分租金減去大樓維護(hù)和管理費(fèi)用后，報(bào)答率不到5%”。他以為，SOHO中國一年前宣布轉(zhuǎn)型持有商業(yè)，而如今又開端整售三個(gè)項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)自然聯(lián)想為不堪資金壓力的結(jié)果。
依照報(bào)價(jià)，以總建筑面積匡算，這三個(gè)項(xiàng)目能夠?yàn)镾OHO中國回籠120億元的現(xiàn)金。據(jù)測算，三個(gè)項(xiàng)目的買入本錢約56億元，以增值30%激進(jìn)預(yù)算，SOHO中國可套現(xiàn)超越70億元。上述知情人士透露，SOHO中國是希望在本錢上加一點(diǎn)溢價(jià)，海倫廣場和虹口SOHO方案的買賣方式是，境內(nèi)或境外100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，而靜安廣場則需求雙方協(xié)商。
上述三個(gè)項(xiàng)目固然都在上海市中心，但曹家渡及四川北路板塊與南京西路以及淮海路的租金相差甚遠(yuǎn)。
萊坊國際上海研討咨詢部董事楊悅晨剖析，四川北路寫字樓目前實(shí)踐成交租金5元/平方米/天左右；曹家渡板塊僅一個(gè)悅達(dá)889質(zhì)量較好，寫字樓租金在7元/平方米/天左右，而該板塊很多質(zhì)量不高的寫字樓租金都低于5元/平方米/天。
據(jù)SOHO中國今年9月發(fā)布的中期業(yè)績報(bào)告顯現(xiàn)，SOHO中國此番兜售的三個(gè)項(xiàng)目，目前均未建成。其中，靜安廣場總建筑面積約7.6萬平方米，辦公局部約3.6萬平方米，住宅局部約1.4萬平方米，商業(yè)面積近3700平方米。虹口SOHO總建筑面積約9.55萬平方米，可租面積約7萬平方米。海倫廣場總建筑面積16.9萬平方米。
一名知情人士透露，靜安廣場項(xiàng)目實(shí)踐上還在靜安地產(chǎn)集團(tuán)手中。2011年4月，靜安地產(chǎn)宣布以約16億元的價(jià)錢轉(zhuǎn)讓給SOHO中國，本來估計(jì)到明年3月才可完成這次轉(zhuǎn)讓，固然它付了大局部錢，但還要再支付一筆資金才可正式具有這個(gè)項(xiàng)目。
SOHO中國曾在去年3月宣布轉(zhuǎn)型，即2012年，銷售物業(yè)占比約為25%，自持的投資物業(yè)占比約為75%。將來，將持續(xù)進(jìn)步其在自持投資物業(yè)中所占的比重，2015年之后一切資產(chǎn)都將是自持投資物業(yè)。
但SOHO中國目前的資金收入不抵開發(fā)本錢。據(jù)其2013年中報(bào)，soho中國租金收益方面完成停業(yè)額25億元，中心凈利潤（不含投資物業(yè)評價(jià)增值）5.37億元，租金收益僅為8610萬元，這意味著，開發(fā)收益依然占領(lǐng)絕對主導(dǎo)位置。有證券剖析師稱，SOHO中國的商業(yè)形式在中國資本市場還要禁受考驗(yàn)。
上海本是SOHO中國頗為倚重的一個(gè)區(qū)域市場。自2010年開端，SOHO中國在上海大量收買項(xiàng)目。依據(jù)2013年中報(bào)，SOHO中國在上海的11個(gè)項(xiàng)目中，有9個(gè)項(xiàng)目處于在建或規(guī)劃設(shè)計(jì)狀態(tài)，僅世紀(jì)廣場滿租，而中山廣場的可售面積則已售出72%。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱，要想同時(shí)撬動(dòng)這么多項(xiàng)目，SOHO中國的確有些吃不消。
從數(shù)據(jù)上看，SOHO中國眼下的資金情況仍然穩(wěn)健。截至6月末，SOHO中國具有的現(xiàn)金約152億元；凈資產(chǎn)負(fù)債率為14.3%，遠(yuǎn)低于同業(yè)程度。
一位商業(yè)地產(chǎn)公司投資部高管指出，當(dāng)初SOHO是以散售為模型來測算地價(jià)的，如今轉(zhuǎn)做持有運(yùn)營，租金不夠支持。而外灘地塊的官司，復(fù)星首輪勝訴，二審結(jié)果還未明?！斑@也打擊了老潘投資上海的自信心。”
薛建雄以為，SOHO中國近幾年在上海的投資大于北京，恰恰與商辦市場行情南轅北轍。據(jù)安信國際的報(bào)告，2012年一季度至今年第三季度，北京寫字樓的租金增長了73%，上海僅增長了18%。
