云南昆明墻體廣告 去庫存是當(dāng)前
房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要任務(wù)，由于實體商業(yè)不景氣，商業(yè)地產(chǎn)等非住宅去庫存形勢比住宅更為嚴(yán)峻。記者采訪了解到，不少二三線城市商業(yè)、辦公用房可售周期已達(dá)50個月左右，對此，
福建、
四川、
昆明等地出臺“商改住”政策。有關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士建議，各地可經(jīng)過供地、規(guī)劃控制增量，支持待開發(fā)用地、已建商業(yè)用房運用性質(zhì)變卦等多種辦法，推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)去庫存。
商業(yè)地產(chǎn)“入冬”
去年以來，我國百貨業(yè)態(tài)呈現(xiàn)集中關(guān)店潮，百盛、天虹、王府井、萬達(dá)等知名百貨
公司關(guān)閉部分門店。同時，另一批發(fā)主力業(yè)態(tài)——“大賣場”也墮入業(yè)績下滑困境，大潤發(fā)超市初次中止了增長，永輝超市業(yè)績也呈現(xiàn)了小幅下滑，其他一些賣場由于業(yè)績不佳，紛繁放慢以致暫停了開店計劃。
根據(jù)中華全國商業(yè)信息中心數(shù)據(jù)，2016年上半年全國50家重點大型批發(fā)企業(yè)批發(fā)額同比累計降落3.1％，相比上年同期回落了4.2個百分點。
實體商業(yè)不景氣，使商業(yè)地產(chǎn)墮入“寒冬”。記者驅(qū)車沿
成都城南的天府大道、益州大道行駛，不時可以看四處于停工狀態(tài)的商業(yè)樓盤。據(jù)統(tǒng)計，
四川商業(yè)地產(chǎn)等非住宅庫存尤為突出，不少二三線城市商業(yè)、辦公用房可售周期已達(dá)50個月左右，
成都市中心商業(yè)地產(chǎn)可售周期時間則更長。
業(yè)界反映，往常各地去庫存主要關(guān)注住宅，商業(yè)地產(chǎn)還未惹起足夠注重，但理論上商業(yè)地產(chǎn)去庫存形勢愈加嚴(yán)峻?！吧虡I(yè)地產(chǎn)去庫存的壓力比住宅地產(chǎn)還要大?！鄙虅?wù)部市場運轉(zhuǎn)專家、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平說。
某院常務(wù)副院長黃瑜分析，目前
成都、沈陽、
重慶、
天津等二線城市的
寫字樓空置率均超越30％，明顯高于其他城市；部分城市的短期商辦庫存曾經(jīng)超越住宅，如2016年5月
成都的商辦可售面積為1007萬平方米，而同期住宅庫存僅為749萬平方米。
國度統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯現(xiàn)，截至7月末，全國商品房待售面積71382萬平方米。與6月末相比，住宅待售面積減少415萬平方米，但同時，辦公樓待售面積增加26萬平方米，商業(yè)停業(yè)用房待售面積增加196萬平方米。業(yè)界人士以為，商業(yè)地產(chǎn)去庫存形勢比住宅愈加嚴(yán)峻。
今年上半年，繼
福建、
昆明之后，商業(yè)庫存較高的
四川省也推出“商改住”新政策。按照
四川的新政，已全部繳清土地出讓金的待開發(fā)商業(yè)用地，可根據(jù)土地運用權(quán)人申請，在契合規(guī)劃和有關(guān)規(guī)則條件下，經(jīng)審批轉(zhuǎn)型為商品住宅用地，重新核定出讓價款；已建在建的商業(yè)用房在不改動其他規(guī)劃條件的前提下，經(jīng)法定程序批準(zhǔn)并向社會公示無異議后，可改動建筑運用功用，用于教育培訓(xùn)、幼兒園、康養(yǎng)、文化、旅游等運營性、公益性用途。
該政策正在逐步實施落實。近日，
成都市高新規(guī)劃樹立局發(fā)布的一則《
成都高新區(qū)南部副中心科技創(chuàng)業(yè)中心片區(qū)控規(guī)（第8.1版）、石墻片區(qū)控規(guī)（第4.2版），錦江區(qū)裕民片區(qū)控規(guī)劃、包江橋片區(qū)控規(guī)劃（第3版）、潘家溝片區(qū)控規(guī)劃（第1版）控規(guī)更新方案公告》的圖紙文件引發(fā)業(yè)內(nèi)密切關(guān)注。規(guī)劃中觸及金融城三期土地全方位調(diào)整規(guī)劃，引人矚目的是，調(diào)整范圍內(nèi)大量商業(yè)性質(zhì)土地變卦為住宅用地。
“商改住”有助開發(fā)商追求“出路”
王永平說，目前，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)整體性困難，問題既來自行業(yè)內(nèi)部，如商業(yè)規(guī)劃失控、地產(chǎn)商業(yè)項目供應(yīng)量過大等，也有電商沖擊、經(jīng)濟(jì)下行等外部要素。因此，商業(yè)地產(chǎn)去庫存效果，直接關(guān)系到市場能否能安康展開。
“開發(fā)商最大的壓力來自于投資后大量物業(yè)的庫存?！标柟?00集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖說，由于開發(fā)商本身的資金本錢很大，假設(shè)租金不能超越資金利息、物業(yè)不能很快變現(xiàn)，開發(fā)商壓力還是很大的。
在這些壓力下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開端紛繁追求“出路”。北辰實業(yè)股份有限
公司總經(jīng)理曾勁說，北辰不時以北京為中心在展開，但近年來，也進(jìn)入了
武漢、
杭州、
南京、
蘇州、
長沙等全國多個城市，開發(fā)了20多個項目，其中不乏大致量的商業(yè)地產(chǎn)項目?！鞍囱巯滦蝿?，我們不掃除出賣或出租一部分商業(yè)資產(chǎn)，以盤活商業(yè)資產(chǎn)?！?/div>
以“酒店＋地產(chǎn)”方式運營為特征的
成都明宇實業(yè)董事長張建明表示：“面對當(dāng)前的市場形勢，需求有新的商業(yè)業(yè)態(tài)來填充，商業(yè)地產(chǎn)項目一定要創(chuàng)新才有出路?！?/div>
四川的新政遭到業(yè)界歡迎。
成都一位開發(fā)商說，政府出臺這個“商改住”政策猶如“雪中送炭”，經(jīng)過“商改住”政策，給部分開發(fā)商提供了一個合法“轉(zhuǎn)舵”的機(jī)遇。
“
四川新政出臺后，一些契合條件的商業(yè)用地開發(fā)商會盡快中止‘商改住’的變卦?！遍L期研討土地和住房市場的西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐以為，由于住宅本身供應(yīng)量龐大，這些商業(yè)項目“變性”后，不會對原有住宅市場構(gòu)成大沖擊，但是商業(yè)用地普通位置較好，在轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫刂?，會樹立一些較受市場追捧的高性價比住宅產(chǎn)品。
業(yè)內(nèi)人士以為，“商改住”有望加速商業(yè)地產(chǎn)去庫存。
成都業(yè)內(nèi)人士分析說，首先，有助于緩解商業(yè)地產(chǎn)積壓，有利于盤活城市資源。其次，商業(yè)項目改成住宅產(chǎn)品后，產(chǎn)權(quán)有望從原來的40年變成70年，這可以增強(qiáng)開發(fā)商和投資者的自自信心。第三，
成都等地多年來推行高容積率指標(biāo)，特別是商業(yè)用地，這次“商改住”政策，或許是政府中止產(chǎn)業(yè)深度革新的機(jī)遇。
去庫存宜分類施策“有保有壓”
住建部住房專家委員會副主任、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長顧云昌說，當(dāng)前去庫存呈現(xiàn)“三大”特征：庫存大、分化大、難度大。政府的義務(wù)是真正管控好土地的供應(yīng)量，不要什么地段好什么地段就賣商業(yè)地產(chǎn)，不要“這個中央一定要搞
寫字樓、這個中央一定要搞購物中心”，而是要根據(jù)市場需求，該擴(kuò)展的擴(kuò)展，該減少的減少，有保有壓。
關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)去庫存，相關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士建議：
一是優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，經(jīng)過供地、規(guī)劃等途徑控制增量。按照“一市一策”“一縣一策”的準(zhǔn)繩，量體裁衣制定商業(yè)地產(chǎn)去庫存措施。關(guān)于庫存量大的三四線城市，要暫停商業(yè)用地出讓。而在供需慌張的一二線城市，恰當(dāng)加大土地供應(yīng)，防止價錢上漲過快。
二是參考
福建、
四川、
昆明等地做法，支持待開發(fā)用地、已建商業(yè)用房運用性質(zhì)變卦。劉璐表示，普通來說，商業(yè)用地價錢要低于住宅用地價，假設(shè)改動土地用途，土地出讓金的補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)是什么？是按照起拍價還是按照周圍其他地塊的參考價？這在“商改住”政策中要細(xì)化落實。
三是降低房企資金壓力。業(yè)界盼望減免非住宅房產(chǎn)稅，取消企業(yè)所得稅及土地增值稅預(yù)征，降低“營改增”增值稅稅率，明白應(yīng)用公開基礎(chǔ)設(shè)備構(gòu)成的有產(chǎn)權(quán)可售車庫、無產(chǎn)權(quán)可售車庫均能作為公共配套設(shè)備在企業(yè)所得稅前扣除等。
