云南昆明墻體廣告 24日，本報(bào)刊發(fā)“
昆明市政府出臺《關(guān)于
房地產(chǎn)去庫存的若干定見》（以下簡稱“定見”）”后，社會各界反響很大。
云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)投融資研討中心主任周大研表明，方針替換影響，猶如給樓市一劑強(qiáng)心針，一起他期望政府后期能“拿出更有力的去庫存方針，拿出真金
白銀補(bǔ)貼給購房集體”。
關(guān)于《定見》中說到的“鼓舞開發(fā)商將庫存商業(yè)用房、住所改造為租借房，經(jīng)過以租代購的方法，盤活資金”，有些開發(fā)商表明，毛坯房改形成租借房還得往里投錢，資金回籠慢，陣線拉得長，是不是值得一試，還有待進(jìn)一步測算。
上半年住所庫存全體削減24萬平方米
《定見》要點(diǎn)說到了商業(yè)項(xiàng)目可由開發(fā)商自由改為
醫(yī)療或許教學(xué)用房，從用處上來消減一有些商業(yè)庫存。
庫存壓力一直是今年
昆明房地產(chǎn)商場的焦點(diǎn)。此前本地組織的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，到今年一季度，
昆明商品住所存量為716.71萬平方米，去化周期為14個(gè)月。其間商業(yè)存量為458.18萬平方米，去化周期達(dá)82個(gè)月；車位庫存超800萬平方米，去庫存時(shí)間保存估量超越6年。與上一年年末對比，住所上半年供銷比為0.94，庫存全體削減24萬平方米，這也是近兩年初次呈現(xiàn)供銷比降到1以下的狀況。
昆明商業(yè)地產(chǎn)激流的產(chǎn)生，源自2008年以來的大規(guī)劃城中村改造。據(jù)
昆明市住建局2015年5月的數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，2008年以來，
昆明城中村改造已同意的項(xiàng)目229個(gè)，地上建筑面積為9618.19萬平方米，依照15%的面積規(guī)劃為購物中心和商鋪核算，其規(guī)劃達(dá)到1500萬平方米。
而據(jù)風(fēng)之鈴組織統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，將來3年內(nèi)，
昆明將有1972萬平方米的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量，人均商業(yè)面積近3平方米，將來2-3年內(nèi)還將迎來30個(gè)大型購物中心的開業(yè)。
某商業(yè)地產(chǎn)推廣司理吳女士表明，現(xiàn)在，
昆明的人均商業(yè)面積現(xiàn)已超越了北、上、廣、深等一線城市，也超越了有“購物天堂”之稱的香港，但購買能力卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及上述城市。
資金阻止“以租代售”
開發(fā)商當(dāng)時(shí)只愿意租借車位
實(shí)際上，“鼓舞以租代售”的有關(guān)方針，早在2015年元月份，住所城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《關(guān)于加速培育和開展住所租借商場的輔導(dǎo)定見》中就已提出。
在周大研看來，我們了解的去庫存通常是“所有權(quán)發(fā)生了明確的轉(zhuǎn)移”，當(dāng)時(shí)
昆明市方針再一次“鼓舞以租代售”，只能算是一種鼓舞手法，“賣不掉，租出去，少收點(diǎn)總比一點(diǎn)都收不到好”。但其間也存在難點(diǎn)。
比方，大都開發(fā)商手上的房源為毛坯，必須裝飾后才干租借，關(guān)于開發(fā)商來說是二次出資；房子一旦租出去，必然會有折舊，等到再出售之時(shí)，房源的價(jià)值很可能會打個(gè)扣頭。
某地產(chǎn)
公司推廣司理劉先生表明，大有些開發(fā)商拿地、開發(fā)、建樓的資金都來自典當(dāng)借款，需要趕快賣出房源回籠資金。而租借房裝飾的資金籌集起來對比艱難。
有專家以為，國內(nèi)住所租借的收益率在2%左右，商業(yè)地產(chǎn)的出資回報(bào)率在4%-5%，高房價(jià)和較低的租借回報(bào)率，加上房產(chǎn)稅、所得稅、物業(yè)管理運(yùn)營成本等疑問，就決議了開發(fā)商不會以租借方法來處理去庫存難題。還有開發(fā)商以為，現(xiàn)在租借戶看好的市區(qū)存量房源對比缺少，而存量房大多坐落配套不完善的城郊或許二環(huán)、三環(huán)處，租借商場是不是有需要很難說。
要開發(fā)商租借手里的商品房很艱難，不過租借車位卻是現(xiàn)已有很多樓盤在施行，究竟車位不存在折舊損耗。比方蘭亭上錦二期，開發(fā)商已委托物業(yè)租借庫存車位，規(guī)范車位350元/月，在租借過程中車位一旦出售，則租借聯(lián)系終止。該小區(qū)一名業(yè)主說：“雖然存在
報(bào)價(jià)高、兩邊不平等的疑問，仍有不少業(yè)主在物業(yè)處探問，闡明我們?nèi)允悄艹惺苓@么的方法，究竟不需要業(yè)主一會兒掏10余萬出來買車位。
