江蘇常州墻體廣告 交通便利、社區(qū)成熟、配套完善、供給充足……在北上廣深等一二線城市，二手房正憑仗這些優(yōu)勢，逐漸取代新房占領(lǐng)市場買賣的主導(dǎo)位置。統(tǒng)計(jì)顯現(xiàn)，今年前 4個(gè)月，京、滬、深等一線城市二手房成交面積約為新房的2倍以上，
南京、
福州等二線城市二手房買賣活潑度也超越了新房。
業(yè)內(nèi)人士以為，我國住宅市場正從增量向存量市場過渡，
房地產(chǎn)市場格局將迎來深入變化。
二手房買賣范圍逐年擴(kuò)展，熱點(diǎn)城市買賣量遠(yuǎn)超新房
監(jiān)測數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，近年來，二手房在大中城市
房地產(chǎn)買賣市場的優(yōu)勢開端顯現(xiàn)，市場范圍逐年擴(kuò)展。北京、
上海、
深圳等一線城市，二手房買賣量曾經(jīng)遠(yuǎn)超新房。
據(jù)中國指數(shù)研討院統(tǒng)計(jì)，2016年前4個(gè)月，北京二手房成交面積791.7萬平方米，約為新房成交面積的3.5倍；
上海二手房成交面積1089.03萬平方米，約為新房成交面積的2倍；
深圳二手房成交面積421.74萬平方米，約為新房成交面積的2.3倍。
事實(shí)上，2015年二手房成交超越新房的趨向就已顯現(xiàn)。
上海2015年全年二手房成交面積3020萬平方米，是新房成交面積的1倍以上；北 京二手房成交面積1800萬平方米，簡直是新房成交面積的2倍；
深圳二手房成交面積為1064萬平方米，是新房成交面積的1.6倍。
在一些二線城市，二手房也是量價(jià)齊升。
福州驪特房產(chǎn)總經(jīng)理郭華引見，2015年
福州二手房成交套數(shù)是一手房的1.4倍。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，今年1至4月，
南京二手房成交套數(shù)到達(dá)5.4萬套，超越新房成交4.95萬套。
從樓市敏感度看，二手房也最先感知冷暖。業(yè)內(nèi)人士引見，率先開啟此輪房價(jià)上升通道的是一線城市的二手房。進(jìn)入2016年，一些熱點(diǎn)城市二手 房市場以至呈現(xiàn)了非理性上漲。中國指數(shù)研討院數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，2016年前3個(gè)月，北京、
上海、
廣州、
杭州的二手房價(jià)錢分別同比上漲17.96％、 28.78％、6.64％和5.73％；分別超越新房上漲價(jià)錢10.03％、20.38％、0.47％和1.99％。
一線城市率先步入存量市場，剛需族成二手房主要“買家”
業(yè)內(nèi)人士以為，北京、
上海、
廣州、
深圳等一線城市和局部二線城市住房市場起步早、開展快、范圍總量大，目前這些城市中心城區(qū)新增供給量曾經(jīng) 很少，新建商品住房多呈“郊區(qū)化”。出于價(jià)錢、交通、配套等要素影響，大多“剛需”從一手房市場轉(zhuǎn)向二手房市場，一線城市的住房市場已率先步入以存量房交 易為主的階段。
以北京為例，新建商品房住宅市場已進(jìn)入“郊區(qū)化”，且新住宅社區(qū)環(huán)境、交通配套等一時(shí)難以完善，五環(huán)內(nèi)的新房成交均價(jià)也已打破6萬元。剛需 族只能轉(zhuǎn)向自住房和“老小”二手房。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，由于北京新建商品房價(jià)錢普遍“高端化”，二手房已成許多剛需和改善型剛需主要的置業(yè)方向。
“假如買郊區(qū)的新房或許愈加溫馨寬闊，但關(guān)于上班族來說，選擇市區(qū)的老房子在工作和生活上會更便利一些?！?a href="http://www.royaume-de-dieu.net/shanghai" target="_blank" style="font-family:'宋體';">上海白領(lǐng)羅先生說。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)也顯現(xiàn)，在
廣州的二手房市場上，“80后”買家占比約53％。
專家還以為，近些年二手住房市場越來越活潑，其主要緣由還有存量房源的攀升。瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤以為，中國住房的內(nèi)在供求格局已發(fā)作變化。
瑞銀報(bào)告顯現(xiàn)，依據(jù)2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，在不思索住房質(zhì)量的前提下，2010年時(shí)城鎮(zhèn)和
鄉(xiāng)村戶均已具有約1套住房。
迎來“存量時(shí)期”，樓市或?qū)⒉饺氚部甸_展軌道
業(yè)內(nèi)人士以為，隨著“存量時(shí)期”的到來，
房地產(chǎn)業(yè)必將加快供應(yīng)側(cè)的變革，城市建立“大興土木”“大拆大建”“攤大餅”式的粗放開展方式將發(fā)作基本變化，住宅市場會更反映出真實(shí)需求。
首先，房價(jià)將更多依賴市場機(jī)制調(diào)理。中信證券地產(chǎn)行業(yè)首席剖析師陳聰以為，影響二手房和新房價(jià)錢的要素截然不同。房價(jià)看漲預(yù)期激烈常常招致 需求上升，二手房主就會以惜售、跳價(jià)等表現(xiàn)減少市場供應(yīng)；反之，當(dāng)房價(jià)下跌趨向明顯，二手房主則傾向于兜售房源，而購房者則會進(jìn)入張望狀態(tài)。因而，二手房 主導(dǎo)市場時(shí)，房價(jià)更多將依賴市場機(jī)制調(diào)理。
此外，二手為主的市場，常常是賣小買大、賣舊換新等置換型需求?！皳Q房需求的特性，就是其支付的首付款常常來自其出賣的房屋。就是說，房價(jià)的上漲對改善型需求的人來說，并不會形成明顯的支付壓力?！标惵斦f。
其次，或?qū)⒌贡浦醒胝當(dāng)[脫土地財(cái)政依賴。專家以為，前些年不少中央采取舉債建立——出讓土地——抬高地價(jià)的方式“運(yùn)營城市”，“攤大餅”式地開展
房地產(chǎn)，形成規(guī)劃與實(shí)踐需求失衡，城市與產(chǎn)業(yè)開展脫節(jié)。
東京大學(xué)教授周牧之此前在
上海舉行的“中國城鎮(zhèn)化論壇”上說，當(dāng)二手房買賣主導(dǎo)
房地產(chǎn)市場后，這些中央政府“運(yùn)營城市”的做法將難再持續(xù)，不得不擺脫土地財(cái)政的依賴，而愈加注重開展產(chǎn)業(yè)以增加人口導(dǎo)入。
以
深圳為例，2015年
深圳賣地收入已降至缺乏財(cái)政收入的6％，而2005年其比例為13％。目前，
深圳已將自主創(chuàng)新作為城市開展“主導(dǎo)戰(zhàn)略”。
第三，將推進(jìn)
房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)側(cè)量與質(zhì)的改動(dòng)。隨著家庭和人口構(gòu)造的變化，存量房的日益增加，一個(gè)年輕家庭將來將可能繼承多套房產(chǎn)，屆時(shí)，房地 產(chǎn)市場必將發(fā)作深入的變化。因而，業(yè)內(nèi)人士指出，樓市進(jìn)入存量時(shí)期，假如仍繼續(xù)“經(jīng)濟(jì)
房地產(chǎn)化”導(dǎo)向，刺激住房消費(fèi)以維系高房價(jià)與經(jīng)濟(jì)高增長，將愈加加重 住房構(gòu)造性過剩。
依據(jù)
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研討所數(shù)據(jù)，美國、德國、英國、法國以及日本等興旺國度二手房與新房買賣比例約為8：1至10：1之間。
美國華平投資集團(tuán)董事總經(jīng)理周知在承受記者采訪時(shí)以為，中國
房地產(chǎn)業(yè)的開展趨向也必將從“拼命蓋房”轉(zhuǎn)向“盤活存量”?！瓣P(guān)于人均住房面積接近40平方米的中國住房市場，目前的存量房源曾經(jīng)十分多了。中國樓市邁入二手房買賣為主導(dǎo)的時(shí)期很快會降臨?！?/div>
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