山東墻體廣告 5月1日起
房地產(chǎn)等行業(yè)停業(yè)稅改增值稅的音訊傳開后，坊間關(guān)于二手房買賣的計(jì)稅方法有諸多猜想。不少市民擔(dān)憂，自家的老房子假如按增值局部交納稅款，稅負(fù)將比以前大幅上升。24日，國(guó)度稅務(wù)總局網(wǎng)站上發(fā)布的營(yíng)改增細(xì)則讓這局部市民意中懸著的石頭能夠落地了。
焦點(diǎn)一：營(yíng)改增了，買賣二手房咋繳稅?個(gè)人出賣兩年以上普通住房免增值稅
山東墻體廣告財(cái)政部、國(guó)度稅務(wù)總局3月23日下發(fā)《關(guān)于全面推開停業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自2016 年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開停業(yè)稅改征增值稅(以下稱營(yíng)改增)試點(diǎn)，建筑業(yè)、
房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活效勞業(yè)等全部停業(yè)稅征稅人，歸入試點(diǎn)范圍。根 據(jù)試點(diǎn)方法，全面推開后，提供交通運(yùn)輸、郵政、根底
電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃效勞，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)，稅率為11%。
對(duì)普通市民來說，營(yíng)改增最受關(guān)注的中央要數(shù)個(gè)人房產(chǎn)買賣環(huán)節(jié)的停業(yè)稅要改增值稅了。
山東墻體廣告濟(jì)南市民張女士手中有一套 上世紀(jì)90年代房產(chǎn)，她最近聽到一種說法：“營(yíng)改增后依照房屋增值局部乘以一定稅率征稅，而稅率可能是11%?！边@讓張女士最近心里不斷打鼓：“自家的老 房子是房改房，買時(shí)只要3萬元左右，如今市值曾經(jīng)到達(dá)了近百萬，假如真按增值局部算，豈不是要交近10萬的稅?”
記者看到，財(cái)政部、國(guó)度稅務(wù)總局發(fā)布的《停業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)則》明白規(guī)則：個(gè)人將購(gòu)置缺乏2年 的住房對(duì)外銷售的，依照5%的征收率全額交納增值稅。個(gè)人將購(gòu)置2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、
上海市、
廣州市 和
深圳市之外的地域。
對(duì)北上廣深四市，個(gè)人將購(gòu)置缺乏2年的住房對(duì)外銷售的，依照5%的征收率全額交納增值稅;個(gè)人將購(gòu)置2年以上 (含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)置住房?jī)r(jià)款后的差額依照5%的征收率交納增值稅;個(gè)人將購(gòu)置2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售 的，免征增值稅。
業(yè)內(nèi)人士普遍以為，過渡期二手房買賣營(yíng)改增完整平移了現(xiàn)行二手房買賣停業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人房屋買賣繳稅根本沒有影響。
焦點(diǎn)二：實(shí)踐買賣中，繳的稅多了還是少了?比率都是5%，營(yíng)改增后二手房實(shí)踐稅負(fù)降落
依照細(xì)則規(guī)則，營(yíng)改增后個(gè)人購(gòu)置缺乏2年的二手房出賣時(shí)增值稅征收率為5%。之前停業(yè)稅稅率5%，增值稅征收率也是5%，看上去這個(gè)比率一樣，但財(cái)稅專家指出，營(yíng)改增后，稅負(fù)實(shí)踐上稍微降一點(diǎn)。這是為什么呢?
山東財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研討中心主任、財(cái)稅專家潘明星說：“計(jì)算停業(yè)稅稅額時(shí)，是在房屋價(jià)錢全款的根底上直接乘以5%的稅率。而在計(jì)算增值稅稅額時(shí)，應(yīng)該將含稅價(jià)款中所含的增值稅先扣除掉，用不含稅價(jià)乘以征收率?！?br /> 舉個(gè)例子：5月1日前，個(gè)人將未滿2年的住房對(duì)外銷售，那他應(yīng)該交納停業(yè)稅。房子售價(jià)100萬元，就該繳 100萬元* 5%=5萬元;5月1日后再賣，交納的就是增值稅了，應(yīng)該繳100萬元/(1+5%)*5%= 4.76萬元。算下來，繳增值稅將比繳停業(yè)稅少0.24萬元。這樣看來，營(yíng)改增后二手房買賣的稅負(fù)的確會(huì)有所降落。這也與之前財(cái)政部承諾的稅負(fù)“只減不 增”相吻合。
需求留意的是，不少市民印象中，停業(yè)稅的稅率是5.6%，記者理解到，這是一種將停業(yè)稅和附加稅加在一同的籠 統(tǒng)說法，其中包含了占停業(yè)稅7%的城建稅、占停業(yè)稅3%的教育費(fèi)和占停業(yè)稅2%的中央教育稅附加。停業(yè)稅改增值稅后，這些附加稅費(fèi)依然要征收，但是由于增 值稅征稅額與停業(yè)稅相比略有降落，這些附加稅的基數(shù)也會(huì)同樣減小。
營(yíng)改增還有一個(gè)大招：
企業(yè)買房可抵稅款，
寫字樓去庫(kù)存不愁了
值得企業(yè)關(guān)注的是，營(yíng)改增后一切企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅歸入抵扣范圍。
山東墻體廣告業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，該項(xiàng)措施關(guān)于一切企業(yè)而言都將是利好要素。特別是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件置辦辦公樓時(shí)，置辦辦公樓的本錢會(huì)降低。該舉措也會(huì)刺激企業(yè)置辦辦公樓改善辦公條件的消費(fèi)預(yù)期。
山東財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研討中心主任潘明星也認(rèn)可這一解讀。“道理很簡(jiǎn)單，營(yíng)改增后，一切購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)或效勞的企業(yè)， 將從銷售方取得增值稅專用發(fā)票，可抵扣本企業(yè)的稅款，從而減輕了稅負(fù)。企業(yè)買房可抵扣大量的稅，特別是年銷售額不大的企業(yè)，買房后，由于房產(chǎn)的價(jià)值較高， 且能夠抵扣稅，很多企業(yè)可能好幾年不用繳稅。營(yíng)改增后，
房地產(chǎn)下游企業(yè)稅負(fù)將降低。簡(jiǎn)單地說，就是買房子的企業(yè)，稅負(fù)將降低。而且，這種減稅，在產(chǎn)業(yè)鏈上 是層層傳送的，惠及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)?！迸嗣餍钦f。
山東墻體廣告潘明星以為，關(guān)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，
房地產(chǎn)營(yíng)改增的意義還不止于此。當(dāng)前供應(yīng)側(cè)構(gòu)造性變革的一項(xiàng)重要任務(wù)是去庫(kù) 存，而
房地產(chǎn)去庫(kù)存又是其中很重要一項(xiàng)。近幾年樓市不斷低迷，庫(kù)存嚴(yán)重，將一切企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅歸入抵扣，顯然將刺激企業(yè)買房，進(jìn)而推進(jìn)
房地產(chǎn)行 業(yè)的去庫(kù)存。材料顯現(xiàn)，目前全國(guó)有2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)，眾多房企正面臨絕后的商用物業(yè)去庫(kù)存壓力。營(yíng)改增的落地將有望促進(jìn)
寫字樓庫(kù)存去化。
