河南墻體廣告價(jià)格 房地產(chǎn)等四職業(yè)將于5月1日起施行營(yíng)改增的音訊出來(lái)后，各種“剖析”都出來(lái)了。
比方有些剖析稱，將來(lái)二手房增值越多，交稅就會(huì)越多，乃至或許會(huì)翻倍，趕忙趁增值稅沒(méi)施行賣房吧，省得花冤枉錢……
可是，這些剖析都是錯(cuò)的！來(lái)，今日咱聽(tīng)聽(tīng)準(zhǔn)確的。
【不靠譜的傳言】
這些剖析是不是很眼熟
先瞅瞅網(wǎng)絡(luò)上這些文章的標(biāo)題：
《營(yíng)改增最新方針：營(yíng)改增后，二手房增值越多交稅或許越多！》，《二手房買賣營(yíng)改增后稅率或翻倍》，《“營(yíng)改增”：房子沒(méi)增值就不用交稅》……
這些觀念歸納起來(lái)有如下共同點(diǎn)：
房子增值越多，或許交稅越多，并且經(jīng)過(guò)核算，假如增值翻番，繳增值稅就要比原來(lái)繳營(yíng)業(yè)稅繳得多。在核算營(yíng)業(yè)稅時(shí)，不少都以5.5%或5.6%的稅率核算(顯然是把營(yíng)業(yè)稅的附加稅給算進(jìn)去了)。核算增值稅時(shí)，按11%的稅率核算。
這其間，還有人采訪了某聞名財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院的教授。教授說(shuō)，營(yíng)改增落地后，增值稅的核算需求歸納思考買入價(jià)和售出價(jià)，已交納的增值稅也或許答應(yīng)被抵扣掉，雖然11%的稅率看上去升了些，可是基數(shù)變小了，稅費(fèi)整體有增有減。
在
鄭州的一個(gè)微信群里，一位網(wǎng)名為“郝××”的群友發(fā)帖，“溫馨提示：
鄭州市二手(房)買賣在契稅降低的情況下又減免了營(yíng)業(yè)稅。內(nèi)部音訊， 自2016年5月1日開(kāi)端征收增值稅，大概是11%，詳細(xì)的方針5月1日出臺(tái)，期望要買二手房和賣房的同學(xué)們關(guān)注方針，抓住處理，免花冤枉錢?！?br /> 可以說(shuō)，這些剖析均存在不少過(guò)錯(cuò)，你可別信。
【一個(gè)景象】
鄭州房子買賣開(kāi)端放量
就在3月5日李克強(qiáng)總理指出要從5月1日起擴(kuò)大營(yíng)改增試點(diǎn)以后，
鄭州的房子買賣就開(kāi)端放量添加了。
“說(shuō)來(lái)也巧了，總理作陳述是在周六，從他作陳述后的周一(3月7日)開(kāi)端，咱們(
鄭州)的房子買賣量有了很顯著上升。”
鄭州市
房地產(chǎn)買賣西區(qū)大廳的一位稅務(wù)擔(dān)任人說(shuō)，“到如今，買賣量現(xiàn)已比之前添加40%。”
買賣量的上升究竟與營(yíng)改增有沒(méi)有聯(lián)系？這位擔(dān)任人也解說(shuō)不了。
究竟，新年前后，對(duì)于樓市去庫(kù)存的方針連續(xù)出臺(tái)。
先是降低購(gòu)房首付和提高公積金存款利率。接著，三部委又出臺(tái)房產(chǎn)買賣契稅和營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠方針。到3月1日，央行又降低存款準(zhǔn)備金率。
“或許，買賣量添加是由于新年現(xiàn)已過(guò)完了，商場(chǎng)開(kāi)端自然地恢復(fù)，自然地放量?！边@位擔(dān)任人說(shuō)。
或許，是各種方針加上商場(chǎng)本身因素歸納效果的成果。
這位擔(dān)任人說(shuō)，近期的確有一些人到買賣大廳咨詢營(yíng)改增的有關(guān)疑問(wèn)，但這類咨詢并不是許多。咨詢者中，最關(guān)懷的仍是到時(shí)候稅負(fù)會(huì)不會(huì)添加，尤其是如今的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠方針能不能持續(xù)享用。
【稅負(fù)會(huì)不會(huì)添加？】
定論1
自己轉(zhuǎn)讓二手房
稅負(fù)只會(huì)減不會(huì)增
營(yíng)改增后，究竟稅負(fù)會(huì)不會(huì)添加？
“咱們作為稅務(wù)工作人員，在方針沒(méi)公布出來(lái)的情況下，無(wú)法清晰答復(fù)?！鄙鲜鰮?dān)任人說(shuō)，“但可以必定，自己交納增值稅的核算方法和通常納稅人是不相同的，自己是按征收率核算的。征收率是多少？3%，顯著比5%的營(yíng)業(yè)稅稅率低?！?br /> 這位擔(dān)任人以為，稅負(fù)增不增，就看如今的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠方針到時(shí)候能不能連續(xù)下去，“我想，已然總理都現(xiàn)已許諾了，要保證一切職業(yè)稅負(fù)只減不增，方針上應(yīng)當(dāng)會(huì)做出合理組織的，國(guó)家也是期望
房地產(chǎn)商場(chǎng)保持平穩(wěn)。”
這位擔(dān)任人說(shuō)的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠方針，是指三部委2月17日下發(fā)的《對(duì)于調(diào)整
房地產(chǎn)買賣環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠方針的告訴》，“自己將采購(gòu)2年以上(含2年)的住宅對(duì)外出售的，免征營(yíng)業(yè)稅”。
定論2
營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠會(huì)連續(xù)
或許有別的過(guò)渡性方針
稅務(wù)師王國(guó)娜也表達(dá)了相似觀念。她說(shuō)，如今網(wǎng)絡(luò)上說(shuō)的那些“按增值額乘以11%”核算，或許“銷項(xiàng)稅減去進(jìn)項(xiàng)稅”，是通常納稅人用的核算方法，而自己不是通常納稅人，只適用用征收率簡(jiǎn)便核算。
據(jù)介紹，自2012年1月發(fā)動(dòng)營(yíng)改增試點(diǎn)以來(lái)，一切職業(yè)小規(guī)模納稅人的征收率都是3%。她說(shuō)：“假如依照3%計(jì)征，稅負(fù)直接降低41.67%?！?br /> 與此同時(shí)，王國(guó)娜注意到財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)擔(dān)任人在答記者問(wèn)時(shí)提及：國(guó)務(wù)院現(xiàn)已審議經(jīng)過(guò)的營(yíng)改增試點(diǎn)計(jì)劃，現(xiàn)已清晰“原營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠方針原則上予以連續(xù)，對(duì)老合同、老項(xiàng)目以及特定職業(yè)采納過(guò)渡性辦法”。
這句話包含了兩層意義，一是國(guó)務(wù)院現(xiàn)已清晰，營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠方針會(huì)連續(xù)，對(duì)于自己二手房買賣來(lái)說(shuō)，那即是自己出售2年以上住宅的，將來(lái)免征營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)改增后，那即是接著免征增值稅。第二層意義是：有或許還會(huì)組織別的過(guò)渡性方針。
王國(guó)娜說(shuō)，自己按簡(jiǎn)便方式征收，加上采購(gòu)2年以上的住宅享用營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠方針連續(xù)，則自己轉(zhuǎn)讓二手房的稅負(fù)只減不增！
【最新音訊】
征收率或許是5%
從如今各方面的信息來(lái)看，二手住宅買賣中的原營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠方針都會(huì)連續(xù)下來(lái)。
河南中興稅務(wù)師事務(wù)所總經(jīng)理、稅務(wù)師陳俊嶺說(shuō)：“據(jù)我了解的有關(guān)方針，如今二手房買賣的優(yōu)惠方針將會(huì)連續(xù)，即：自己將采購(gòu)缺乏2年的住宅對(duì)外出售的，按5%的征收率，全額交納增值稅；自己將采購(gòu)2年以上(含2年)的住宅對(duì)外出售的，免征增值稅?！?br /> 據(jù)稅務(wù)職業(yè)有些業(yè)內(nèi)人士如今把握的信息，王國(guó)娜剖析的“有或許還會(huì)組織過(guò)渡性方針”，現(xiàn)已被證明的確有。
其間有一條：自己轉(zhuǎn)讓二手住宅的征收率或許定為5%。這也就意味著，增值稅因此而多了一個(gè)征收率！
近來(lái)，在國(guó)內(nèi)一家一向音訊靈通的職業(yè)網(wǎng)站，
河南商報(bào)記者也見(jiàn)到了一份內(nèi)容相同的文件：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)則》。該文件中明 確：自己將采購(gòu)缺乏2年的住宅對(duì)外出售的，按5%的征收率，全額交納增值稅。但，文件沒(méi)有注明執(zhí)行日期和落款，疑似職業(yè)內(nèi)人士之前見(jiàn)到的草案。如今也只要 這一家網(wǎng)站有此內(nèi)容。
即便如此稅負(fù)也是降的
不過(guò)，即便是把征收率從3%提升至5%，假如營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠方針依然連續(xù)，則營(yíng)改增后，稅負(fù)依然是降低的。
營(yíng)業(yè)稅稅率5%，增值稅征收率假如也是5%，看上去這個(gè)比率相同，但為何說(shuō)稅負(fù)會(huì)降低？由于營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，增值稅是價(jià)外稅。
也即是說(shuō)，在核算增值稅稅額時(shí)，應(yīng)當(dāng)將含稅價(jià)款中所含的增值稅先扣除掉，用不含稅價(jià)乘以征收率。
怎樣理解呢？舉個(gè)例子：自己將未滿2年的住宅對(duì)外出售，收到房款100萬(wàn)元，5月1日前應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅即是100萬(wàn)元*5%=5萬(wàn)元；5月1日后，應(yīng)交納增值稅即是100萬(wàn)元/(1+5%)*5%=4.76萬(wàn)元，這將比交納營(yíng)業(yè)稅少0.24萬(wàn)元。
為何有或許不按3%而要調(diào)整到5%？業(yè)界共同的回應(yīng)是：不至于使國(guó)家的稅收突然降低太多。
