江蘇徐州墻體廣告 一線城市監(jiān)管部門增強(qiáng)對(duì)“首付貸”等業(yè)務(wù)的監(jiān)管后，中國證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，
上海較大的房產(chǎn)中介曾經(jīng)暫停了此類業(yè)務(wù)，不再為購房者提供資金支持，但是銀行的,住房抵押貸款等作為銀行的正常業(yè)務(wù)并未減少。
來自央行
上海總部的數(shù)據(jù)，2月份，
上海市個(gè),人住房貸款持續(xù)增長(zhǎng)，當(dāng)月增加209.6億元，同比多增143.8億元。其中二手房貸款增加108.6億元，同比多增71.7億元。
中介放貸收斂
3月15日，中國證券報(bào)記者以購房者身份走,訪鏈家、中原等房產(chǎn)中介時(shí)，當(dāng)提出想買房，首付不夠，希望從中介處貸款時(shí)，上述房產(chǎn)中介均表示目前沒有這方面的業(yè)務(wù)了，買房首付不夠只能和房東,磋商。
一周前，
上海不少房產(chǎn)中介還能夠?yàn)橘彿空咛峁┬路?、二手房“首付貸”，以至不需求任何抵押物，就能放貸近百萬元，月利率則高達(dá)2%，相似股市 “場(chǎng)外配資”。中原地產(chǎn)相關(guān)人士供認(rèn)，首付貸業(yè)務(wù)之前他們是能夠做的，但3月中上旬被叫停了。據(jù)理解，目前北京、
深圳、
上海、
廣州等地在對(duì)房市貸款產(chǎn)品、 形式、金額停止統(tǒng)計(jì)，相關(guān)部門請(qǐng)求機(jī)構(gòu)留意風(fēng)險(xiǎn)防控。
這輪樓市加杠桿源起
房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。2015年9月30日，針對(duì)非限購城市，首付降低到25%。2016年2月，這一政策再次降低，非限購城市首套最低可到首付20%，也就是5倍的杠桿率。這類能夠被視為場(chǎng)內(nèi)加杠桿，而更多的場(chǎng)外杠桿也在呈現(xiàn)。
2月28日，世聯(lián)行發(fā)布的2015年年報(bào)顯現(xiàn)，該
公司去年一共發(fā)放“家圓云貸”32209筆，放貸金額為29.92億元，同比分別增長(zhǎng) 65.05%、51.90%。鏈家理財(cái)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，其成交金額為180.5億元，發(fā)放收益1.8億元。當(dāng)時(shí)各種首付貸款曾經(jīng)能夠?qū)⑹赘督档偷阶畹?%， 也就是杠桿率曾經(jīng)能夠放大到20倍，以至局部企業(yè)，曾經(jīng)能夠提供契稅貸款。
“趕緊借錢買房啊，不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)的。
上海的房?jī)r(jià)絕不會(huì)崩?！?a href="http://www.royaume-de-dieu.net/shanghai" target="_blank" style="font-family:'宋體';">
上海某地產(chǎn)數(shù)據(jù)效勞商相關(guān)擔(dān)任人3月初這樣對(duì)中國證券報(bào)記者引見，
上海市場(chǎng)中大一些的 房產(chǎn)中介都曾參與“配資”買房業(yè)務(wù)。當(dāng)客戶想買房但湊不齊首付，或者買家的房貸一時(shí)放不下來時(shí)，房產(chǎn)中介就會(huì)提供貸款給這些客戶。“月息1%-2%，普通 都是借幾個(gè)月?！痹撊耸坎⒉灰詾榉慨a(chǎn)中介放貸款的風(fēng)險(xiǎn)有多大，由于即使在全國范圍內(nèi)，放款范圍超越50億元的房產(chǎn)中介也不多。
“房產(chǎn)中介放貸款是一線城市才有的現(xiàn)象，三四線城市基本沒有。而且房產(chǎn)中介比起P2P來少多了，全國也就幾百家，總的貸款范圍不超越1000億 元?！彼懒?。雖然如此，他也以為房產(chǎn)中介放貸款是外行，基本不知風(fēng)控為何物，更沒有什么風(fēng)險(xiǎn)備付金之類，“之前只要很少的房產(chǎn)中介做貸款。如今是大家看 到這塊業(yè)務(wù)錢好掙，都開端做了。”
中原地產(chǎn)首席剖析師張大偉剖析以為，這一次
房地產(chǎn)去庫存化與2009年最大的區(qū)別是，2009年用利率7折降低了購房者的本錢，所以增加杠桿的 風(fēng)險(xiǎn)十分低。而這一輪加杠桿，大局部并非場(chǎng)內(nèi)加杠桿，首付貸的利率均勻超越20%，這種加杠桿是風(fēng)險(xiǎn)的。即便是加杠桿降低首付，必然也帶來了貸款額的增 加，貸款本錢進(jìn)步。
3月10日，傳出一線城市全面摸底首付貸的音訊。3月17日，來自網(wǎng)貸之家的最新數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，截至2016年3月中旬，2015年7月開端近8個(gè) 月首付貸成交量約為45億元。之前列入統(tǒng)計(jì)的20家平臺(tái)，包括有發(fā)首付貸相關(guān)借款標(biāo)或者借款產(chǎn)品形式的，都曾經(jīng)沒有首付貸相關(guān)項(xiàng)目了。此外，記者閱讀一些 推出“首付貸”的P2P平臺(tái)時(shí)發(fā)現(xiàn)，大的平臺(tái)多數(shù)已撤下“首付貸”產(chǎn)品標(biāo)的，但一些涉房標(biāo)的理財(cái)富品仍有存在。
銀行地產(chǎn)信貸額相對(duì)高位
上海某地產(chǎn)數(shù)據(jù)效勞商的相關(guān)擔(dān)任人引見，
房地產(chǎn)中介的貸款資金主要有三大來源。首先是銀行的信譽(yù)、抵押貸款。
房地產(chǎn)中介作為企業(yè)向銀行申請(qǐng)信譽(yù) 貸款或抵押貸款，都是正常的
公司業(yè)務(wù)。中介拿到錢之后再出借給客戶。第二類是房產(chǎn)中介和信托
公司協(xié)作發(fā)行信托方案，募集資金再出借。第三類是上市
公司等不 缺錢的機(jī)構(gòu)把閑置資金出借給房產(chǎn)中介，中介再貸給客戶。
在加杠桿炒房的質(zhì)疑聲中，3月中上旬房產(chǎn)中介被叫停首付貸，銀行的“首付貸”等業(yè)務(wù)也同時(shí)被叫停。
上海某城商行的支行長(zhǎng)引見，目前銀行
房地產(chǎn)發(fā)貸款正常展開。關(guān)于開發(fā)貸這塊，其所在的銀行對(duì)開發(fā)商對(duì)資質(zhì)請(qǐng)求有所進(jìn)步，但并沒有收緊，對(duì)個(gè)人按 揭貸款這塊也是正常展開，當(dāng)然對(duì)首付款的來源需求停止核實(shí)?！拔衣犝f有些銀行的
房地產(chǎn)貸款增加很快，由于放給實(shí)體企業(yè)很容易就變成壞賬了，誰也不想擔(dān)這個(gè) 義務(wù)。放到
房地產(chǎn)行業(yè)，最少一時(shí)半會(huì)不會(huì)出問題，但我們行的變化還不明顯。”該行長(zhǎng)透露。
央行
上海總部的數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，2月份，
上海市本外幣
房地產(chǎn)開發(fā)貸款減少34.5億元，同比多減53.3億元。其中，地產(chǎn)開發(fā)貸款減少7.2億元，同 比少減18.1億元。住房開發(fā)貸款和商用房開發(fā)貸款分別減少15.9億元和15.5億元，同比分別多減5.2億元和69.6億元。當(dāng)月保證性住房開發(fā)貸款 增加15.8億元，同比多增15.2億元。
但是個(gè)人住房貸款堅(jiān)持較快增長(zhǎng)。2月份
上海市個(gè)人住房貸款持續(xù)增長(zhǎng)，當(dāng)月增加209.6億元，同比多增143.8億元。其中二手房貸款增加108.6億元，同比多增71.7億元。
上海中原地產(chǎn)研討咨詢部經(jīng)理盧文曦剖析以為，2月
上海市場(chǎng)上開發(fā)貸同比減少但按揭貸款增加，可能和基數(shù)有關(guān)，個(gè)貸同比增加是由于去年同期買賣處 于低位。2月份周期性影響也是一大緣由。1月份天量貸款范圍，而2月份遭到春節(jié)影響，因而有所回落是能夠了解的。而且開發(fā)貸減少還與土地供給減少有關(guān)。由 于2015年以來土地供給范圍收縮，對(duì)將來開發(fā)形成影響，會(huì)有慣性持續(xù)，1月份
上海市場(chǎng)上開發(fā)貸也是同比減少的。實(shí)踐上，2月樓市固然遭到春節(jié)要素買賣量 比1月有所下滑，不過相比歷年同期仍屬于較高程度。主要是2月政策寬松，強(qiáng)化看好后市的自信心。因而節(jié)后市場(chǎng)呈現(xiàn)快速回暖，僅用了一周時(shí)間恢復(fù)、調(diào)整。從以 往軌跡來看，至少要3-4周的時(shí)間來恢復(fù)市場(chǎng)人氣。加上房東跳價(jià)行為增加，買家唯恐后市房?jī)r(jià)漲幅會(huì)擴(kuò)展，呈現(xiàn)非理性入市，所以成交量并不低。此外，年后寬 松的貨幣政策也助推置業(yè)熱情，2月下旬降準(zhǔn)，給市場(chǎng)增加活動(dòng)性。貸款利率從最低8.5折降落至8.3折，進(jìn)一步降低買家置業(yè)擔(dān)負(fù)。因而樓市買賣活潑帶動(dòng)貸 款額維系在相對(duì)高位。
信托
公司態(tài)度慎重
2016年初，一線城市
房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)火爆，眾多
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、P2P平臺(tái)等推波助瀾，推出首付貸，擴(kuò)展市場(chǎng)的需求。那么
房地產(chǎn)中介的貸款資金除了銀行和P2P等途徑之外，能夠經(jīng)過信托嗎？
中泰信托研發(fā)中心高級(jí)研發(fā)經(jīng)理王婷婷以為，從理論上剖析，經(jīng)過信托募集資金用于首付貸在技術(shù)上是可行的，相似于當(dāng)前的消費(fèi)信托，如曾發(fā)行的捷信 消費(fèi)貸款匯合資金信托方案便是相似于首付貸的信托產(chǎn)品。但從風(fēng)險(xiǎn)控制的角度上剖析，從當(dāng)前信托
公司對(duì)
房地產(chǎn)項(xiàng)目的慎重態(tài)度上剖析，固然首付貸信托在操作層 面上沒有技術(shù)難題，但信托
公司仍持慎重態(tài)度。
“我個(gè)人以為不會(huì)有信托
公司愿意這么做。首付貸加大了
房地產(chǎn)買賣的杠桿，進(jìn)一步擴(kuò)展
房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，隨著央行的介入，首付貸產(chǎn)品就好像稍縱即逝?！蓖蹑面谜f。
從2016年初的數(shù)據(jù)來看，1月-3月17日信托
公司合計(jì)發(fā)行信托產(chǎn)品1001個(gè)，其中
房地產(chǎn)信托111個(gè)，占比11.1%，相較2015年同期6.3%的程度，有所上升。
王婷婷剖析以為，2016年至今
房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在當(dāng)前量化寬松的貨幣政策背景下，重回信托
公司的主要備選項(xiàng)。隨著中央根底建立項(xiàng)目不時(shí)尋求低成 本資金，信托
公司2016年為保增長(zhǎng)，在業(yè)務(wù)的分配上，估計(jì)會(huì)在2015年的根底上，加大對(duì)
房地產(chǎn)類信托的傾斜力度。同時(shí)，由于中國信托業(yè)協(xié)會(huì)自2016 年起將對(duì)信托
公司停止公開評(píng)級(jí)，且在評(píng)級(jí)項(xiàng)目上對(duì)風(fēng)控請(qǐng)求非常嚴(yán)厲，估計(jì)在買賣對(duì)手的選擇上，信托
公司傾向于大型
房地產(chǎn)開發(fā)商，在項(xiàng)目的規(guī)劃上，傾向于醫(yī) 療安康養(yǎng)老型
房地產(chǎn)，在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)上，傾向于經(jīng)過“大股小債的”方式躲避風(fēng)險(xiǎn)。
2015年全年，信托行業(yè)共發(fā)行
房地產(chǎn)信托868個(gè)，在全行業(yè)產(chǎn)品數(shù)量堅(jiān)持8%的增速的同時(shí)，
房地產(chǎn)信托發(fā)行項(xiàng)目總數(shù)較2014年卻降落近 30%，
房地產(chǎn)信托范圍也從2014年的2943億元降落到1994億元，跌幅34%。
房地產(chǎn)信托在2015年遭遇了寒冬。在信托行業(yè)內(nèi)，對(duì)這一現(xiàn)象背后 的緣由根本達(dá)成共識(shí)。首先，政策上，2015年
房地產(chǎn)行業(yè)的基調(diào)是去庫存化，因而，
房地產(chǎn)企業(yè)融資需求降落；其次，央行推行寬松的貨幣政策，
房地產(chǎn)行業(yè)獲 取低息資金本錢的才能上升，信托
房地產(chǎn)貸款遭到限制；第三，
房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)事情呈現(xiàn)，信托
公司處于風(fēng)控的思索，增強(qiáng)
房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)控審核。
